ITP de una vivienda de segunda mano por comunidad: cuánto vas a pagar según dónde compres
El ITP de una vivienda usada lo fija cada comunidad y va de en torno al 6% al 11%. Tipos por región, reducciones y sobre qué valor se calcula.
La respuesta corta: el mismo piso, distinta factura fiscal
Comprar el mismo piso, por el mismo precio, puede costarte varios miles de euros más solo por cruzar una frontera autonómica. Ese es el efecto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (el ITP), que es lo que se paga al comprar vivienda usada en lugar del IVA. Lo paga siempre el comprador, y lo gestiona la hacienda de tu comunidad, no la Agencia Tributaria.
El tipo general se mueve en una horquilla ancha: la parte baja ronda el 6% (con algún caso por debajo) y la alta llega al 10% u 11% en las comunidades que aplican escalas por tramos. Es, con diferencia, la partida más grande de todo lo que se paga al comprar un piso usado, muy por encima de notaría, registro y gestoría sumados.
Los tipos por comunidad autónoma, agrupados de menos a más
Te lo presento por bandas y no con un decimal exacto por región, y hay un motivo: cada comunidad puede tocar su tipo en la ley de presupuestos de cualquier año, y en los últimos ejercicios se ha movido bastante. Lo que sí es estable es el mapa general, la foto de qué zonas son caras y cuáles baratas.
| Banda | Comunidades |
|---|---|
| Tipo bajo, en torno al 4% al 6,5% | País Vasco, Navarra, Comunidad de Madrid, Canarias, Ceuta y Melilla |
| Tipo medio, en torno al 7% al 8% | Andalucía, La Rioja, Región de Murcia, Castilla y León |
| Tipo alto, en torno al 9% al 10% | Galicia, Cantabria, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana |
| Escala por tramos: sube con el precio de la vivienda | Cataluña, Illes Balears, Aragón, Asturias, Extremadura |
Cifras orientativas del tipo general, sin reducciones aplicadas. Dos avisos importantes. El primero: en las comunidades con escala, el porcentaje no es único, crece por tramos según el valor, de forma que un piso modesto tributa a un tipo y un chalet de precio alto puede irse varios puntos por encima. El segundo: País Vasco y Navarra tienen régimen foral propio y sus reglas no se parecen del todo a las del resto.
El dato exacto y vigente lo tiene siempre la web de tu hacienda autonómica, que es la que liquida el impuesto. Si quieres una fuente estatal para comparar comunidades de un vistazo, el Ministerio de Hacienda publica cada año un recopilatorio de las medidas de tributación autonómica vigentes. Es denso, pero es la referencia buena.
Sobre qué cantidad se calcula (aquí es donde se lleva el susto casi todo el mundo)
El tipo es solo la mitad de la ecuación. La otra mitad es la base: la cifra sobre la que se aplica ese porcentaje. Y desde 2022 la regla cambió. Ya no se tributa automáticamente por lo que pagas, sino por la cantidad mayor entre el precio de compra y el valor de referencia que Catastro asigna al inmueble.
Traducido: si compras por 150.000 € pero Catastro dice que ese piso vale 170.000 €, el impuesto se calcula sobre 170.000 €. Puedes consultar ese valor gratis y en dos minutos en la sede electrónica del Catastro, y conviene hacerlo antes de comprometerte con las arras (si aún no lo tienes claro, aquí te explico qué son las arras y cómo funcionan antes de poner dinero encima de la mesa).
No todos los inmuebles tienen valor de referencia asignado. Cuando no lo hay, la base es el precio declarado, salvo que Hacienda considere que está por debajo de mercado y abra una comprobación de valores. Si crees que el valor de referencia está inflado, puedes pagar y después pedir la rectificación de la autoliquidación, aportando una tasación. Es un trámite lento, así que compensa sobre todo cuando la diferencia es gorda.
Los tipos reducidos: el descuento que muchos compradores no piden
Prácticamente todas las comunidades tienen tipos reducidos, y aquí las diferencias sí son enormes: pueden dejar el impuesto en la mitad, o menos. Los perfiles que suelen dar derecho a rebaja son casi siempre los mismos:
- Jóvenes por debajo de cierta edad (según la comunidad, 35 o 36 años).
- Familias numerosas y monoparentales.
- Personas con discapacidad reconocida.
- Compra de vivienda de protección oficial.
- Compra en municipios pequeños o zonas en riesgo de despoblación.
Los requisitos habituales: que sea tu vivienda habitual, que el valor del inmueble no supere cierto límite, que tus rentas o tu patrimonio se queden por debajo de un tope, y a veces un compromiso de permanencia de unos años.
Y el detalle que cuesta dinero: la reducción no se aplica sola, tienes que solicitarla tú al presentar la autoliquidación y acreditar que cumples. Si liquidas al tipo general por desconocimiento, recuperar la diferencia después es posible pero engorroso. Merece la pena dedicar media hora a leer la ficha de tu comunidad antes de rellenar nada.
Cómo y cuándo se paga
Se paga por autoliquidación, normalmente con el modelo 600 (en algunas comunidades es el 620 para determinados casos), ante la hacienda autonómica del lugar donde está el inmueble. Hoy casi todas permiten hacerlo telemáticamente con certificado digital.
El plazo lo fija cada comunidad y suele rondar el mes desde la firma de la escritura, contado en días hábiles en unos sitios y en días naturales en otros. Presentarlo tarde implica recargos, y hay un motivo práctico para no dormirse: sin el justificante de pago del impuesto, el Registro de la Propiedad no inscribe la vivienda a tu nombre. Si contratas gestoría, esto entra dentro de su trabajo; si compras al contado y te ves con ganas, es un trámite que se puede hacer perfectamente por cuenta propia.
Haz tu número en treinta segundos
Coge el valor de referencia de tu piso (o el precio de compra, el que sea mayor) y multiplícalo por el tipo de tu comunidad. Con 180.000 €, un 6% son 10.800 € y un 10% son 18.000 €. Más de siete mil euros de diferencia por el mismo piso, y esa cantidad sale de tus ahorros, no del préstamo: los bancos financian la vivienda, no los impuestos.
Por eso este cálculo va antes que la búsqueda, no después. Si estás en una comunidad de tipo alto, súmalo a la entrada y comprueba con calma qué hipoteca puedes pagar de verdad con lo que te queda. Es mucho mejor descubrirlo ahora, con una calculadora, que tres semanas antes de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Se puede incluir el ITP en la hipoteca?
Por norma general, no. Los bancos suelen financiar como máximo el 80% del menor valor entre precio y tasación, así que el impuesto, la entrada y el resto de gastos salen de tus ahorros. Existen productos que financian por encima de ese 80% para perfiles concretos, pero no conviene hacer números contando con ello.
¿Qué pasa si Hacienda considera que he declarado un valor bajo?
Te enviará una liquidación complementaria (la famosa paralela) reclamando la diferencia, y puede añadir intereses. Se puede recurrir, normalmente aportando una tasación de un profesional homologado que respalde tu cifra. Comprobar antes el valor de referencia en Catastro evita la mayoría de estos casos.
¿El ITP lo paga el comprador o el vendedor?
El comprador, siempre. El vendedor tiene sus propios impuestos por la operación (la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en la renta), pero el ITP es cosa tuya y no es negociable en el contrato.