Gastos de comprar una vivienda de segunda mano: la lista completa (y cuánto sumar al precio)
ITP, notaría, registro, tasación: todos los gastos de comprar un piso de segunda mano, con cifras orientativas y la regla del 10% al 15% para evitar sustos.
La respuesta corta: suma entre un 10% y un 15% al precio
El precio que ves en el portal inmobiliario no es el precio que vas a pagar. A ese importe hay que sumarle impuestos, notaría, registro y, si financias la compra, los gastos propios de la hipoteca. Es la parte de la operación que casi nadie explica bien y la que más sustos da el día de la firma.
La horquilla es amplia porque depende de tres cosas: la comunidad autónoma donde compras (el impuesto varía muchísimo), si compras con hipoteca o al contado, y el estado del piso. Un piso para entrar a vivir en una comunidad con impuesto bajo puede quedarse cerca del 8% de gastos; uno con hipoteca, mudanza y manos de pintura en una comunidad con el tipo alto se va con facilidad al 15%.
Si no tienes ahorrado el precio del piso más ese colchón del 10% al 15%, todavía no estás listo para firmar.
El ITP: el impuesto que se lleva la mayor parte
En una vivienda usada no pagas IVA: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo gestiona cada comunidad autónoma, y por eso el tipo cambia tanto de un sitio a otro: en la mayoría de comunidades se mueve entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda, con algunas por debajo de esa banda. Casi todas aplican además tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida, así que comprueba si te toca alguno antes de dar nada por hecho.
Ojo con un detalle que pilla a mucha gente desde 2022: el impuesto no se calcula necesariamente sobre lo que pagas, sino sobre la cifra mayor entre el precio de compra y el valor de referencia de Catastro. Puedes consultar ese valor gratis en la sede electrónica del Catastro. Hazlo antes de firmar las arras: si el valor de referencia está por encima del precio, tributarás por más de lo que pagas.
En cuanto al plazo, dispones en general de en torno a un mes desde la firma de la escritura para liquidarlo (el plazo exacto depende de tu comunidad). Se presenta con el modelo 600, un trámite que puedes hacer tú o encargar a la gestoría.
Y una aclaración rápida para no mezclar cosas: si en vez de segunda mano compraras obra nueva, pagarías IVA del 10% más el impuesto de actos jurídicos documentados. La cuenta total suele salir algo más cara que con el ITP.
Notaría, registro y gestoría: el papeleo tiene precio
Aquí las cifras son mucho más predecibles, porque los honorarios de notarios y registradores están regulados por arancel. Entre un notario y otro apenas hay diferencia. Cifras orientativas para una compraventa normal:
- Notaría: entre 600 y 1.000 € aproximadamente, según el precio del inmueble y la extensión de la escritura.
- Registro de la Propiedad: de 400 a 700 € por inscribir la vivienda a tu nombre.
- Nota simple: unos pocos euros. Pídela antes de las arras para comprobar quién es el dueño real y si hay cargas.
- Gestoría: de 300 a 500 € si delegas la liquidación del impuesto y la inscripción.
Si compras al contado, la gestoría es opcional: pagar el ITP e inscribir en el registro son trámites que puedes hacer por tu cuenta con algo de paciencia. Es comodidad, no obligación.
Si compras con hipoteca: lo que pagas tú y lo que paga el banco
Buena noticia: desde la ley de crédito inmobiliario de 2019, la mayoría de los gastos de constituir la hipoteca (notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo) los asume el banco. A ti te corresponde la tasación, que suele costar entre 250 y 600 €, y tu copia de la escritura. El portal del cliente bancario del Banco de España explica este reparto con detalle y es la referencia que recomiendo guardar.
Vigila dos cosas en la oferta del banco. Una, la comisión de apertura: no todas las entidades la cobran y se puede negociar. Dos, las bonificaciones por contratar seguros y otros productos: el único seguro que la ley te exige con hipoteca es el de daños e incendios sobre el inmueble, y no estás obligado a contratarlo con el banco. Antes de aceptar el suyo por inercia, dedica una tarde a comparar y dar con el mejor seguro para tu hogar: la diferencia de prima año tras año no es menor.
Un último apunte que condiciona todo el plan: los bancos no suelen financiar más del 80% del menor valor entre el precio y la tasación. Es decir, el 20% de entrada más todos los gastos de este artículo salen de tus ahorros.
Los gastos que casi nadie mete en la cuenta
Antes de hacer una oferta hay pequeños gastos y comprobaciones que te ahorran disgustos grandes. Pide la nota simple, exige el certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago, y pregunta expresamente por las derramas aprobadas: una fachada o un ascensor votado en junta puede convertirse en tu deuda al día siguiente de firmar. También te recomiendo aprender a valorar una vivienda por tu cuenta antes de negociar: es la mejor defensa contra un precio inflado.
Después de la firma llegan los gastos silenciosos: el IBI y la tasa de basuras del año (lo habitual es prorratearlos con el vendedor, pero hay que pactarlo), el cambio de titularidad de luz, agua y gas, la cuota mensual de comunidad y la mudanza. Por cierto, el certificado energético no te toca a ti: es una obligación del vendedor.
Y la partida que más se subestima: la obra. Es raro que un piso de segunda mano esté para entrar a vivir sin tocar nada. A veces basta con pintar; otras, el baño y la cocina piden relevo. Si el piso necesita una intervención seria, consulta el precio real de una reforma integral del piso y métela en tu presupuesto antes de comprar, no después. He visto a más de una familia comprar al límite y vivir dos años con la cocina de 1985.
Un ejemplo con números redondos
Pongamos un piso de 200.000 € en una comunidad con ITP al 8%, comprado con hipoteca. El impuesto se lleva 16.000 €. Añade unos 800 € de notaría, unos 500 € de registro, unos 450 € de tasación y unos 400 € de gestoría. Total: alrededor de 18.000 €, un 9% del precio, sin contar mudanza, altas de suministros ni una sola mano de pintura. Cada operación es distinta, pero el orden de magnitud es ese.
Si tu comunidad aplica un tipo reducido o compras al contado, la cuenta baja. Si el piso pide obra, sube rápido. Por eso trabajo siempre con la horquilla del 10% al 15%: no es pesimismo, es margen de seguridad para firmar tranquilo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
El Código Civil reparte: la escritura matriz corresponde al vendedor y la primera copia al comprador. En la práctica, lo habitual en muchas operaciones es pactar que el comprador asuma casi todo el gasto notarial. Es negociable, así que déjalo por escrito en las arras.
¿Puedo meter estos gastos en la hipoteca?
Normalmente no. Los bancos suelen financiar como máximo el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, así que tanto la entrada como los gastos salen de tus ahorros. Existen financiaciones por encima del 80% para perfiles muy concretos, pero no cuentes con ello al hacer números.
¿Cuándo hay que pagar el ITP?
El plazo lo fija cada comunidad autónoma, pero en general ronda un mes desde la firma de la escritura. Se liquida con el modelo 600 ante la hacienda autonómica. Si te retrasas, habrá recargos, así que resérvalo desde el primer día.
¿El certificado energético lo paga el comprador?
No. Es una obligación del vendedor, que debe tenerlo disponible desde que anuncia la vivienda y entregártelo en la firma. Como comprador, límítate a comprobar que existe y a mirar la letra: te da una pista del gasto en calefacción que te espera.
