Cómo calcular la hipoteca que puedo pagar: el cálculo en cuatro pasos (sin engañarte)

La regla de partida es sencilla: la cuota no debería superar entre el 30% y el 35% de tus ingresos netos mensuales, contando ya cualquier otro préstamo que estés pagando. Con esa cuota máxima y un plazo realista sale el capital que un banco te dejaría. Y luego llega el filtro de verdad: como la financiación suele quedarse en el 80% del valor de la vivienda, el precio máximo que puedes permitirte lo marca casi siempre tu ahorro, no tu nómina. Multiplica por tres el dinero que tienes ahorrado y ya tendrás una primera idea bastante honesta de hasta dónde llegas.

Los cuatro números que necesitas (y ninguno te lo da el banco)

Antes de mirar un solo piso, siéntate diez minutos con estas cuatro cifras:

1. Tus ingresos netos mensuales estables, los de un año entero, con sus meses buenos y sus meses flojos.
2. Lo que ya pagas cada mes en otros préstamos: coche, estudios, muebles financiados a plazos.
3. El dinero ahorrado del que puedes desprenderte sin quedarte a cero.
4. El plazo que quieres asumir, que en España suele moverse entre 20 y 30 años.

Con eso se hace el cálculo entero. El tipo de interés exacto, las bonificaciones por domiciliar la nómina o la comisión de apertura afinan el resultado, pero no lo cambian de orden de magnitud. Y sí, es mucho mejor hacer este ejercicio antes de enamorarte de una vivienda concreta, porque después uno se cuenta lo que quiere oír.

Paso 1: cuánto entra de verdad en casa cada mes

Ingresos netos, no brutos. Y estables, no los del mejor trimestre. Si cobras en catorce pagas, reparte las extras entre los doce meses en lugar de fingir que julio y diciembre no existen: el banco hará exactamente eso.

Si eres autónoma o autónomo, la referencia suele ser la media de los dos últimos ejercicios declarados, y ahí conviene ser conservador. Si tienes variables, comisiones u horas extra, cuenta solo la parte que se repite año tras año. Lo demás es un extra, no un ingreso.

Cuando la hipoteca la firmáis dos personas, se suman las dos nóminas, pero también las dos listas de deudas. Es un detalle que se olvida mucho: el préstamo del coche de tu pareja resta capacidad de compra igual que el tuyo.

Paso 2: la cuota máxima, y por qué ese 35% no es un capricho

El indicador que mira cualquier entidad es el ratio de endeudamiento: la suma de todas tus cuotas mensuales dividida entre tus ingresos netos. El criterio de prudencia habitual, y el que recomienda el propio supervisor bancario, es no pasar del 30% o 35%.

Un ejemplo para que se vea. Si entre dos entran 3.000 € netos al mes y ya pagáis 250 € por el coche, el techo del 35% son 1.050 €, menos esos 250 € del préstamo, quedan unos 800 € de cuota hipotecaria. Ese es tu número, no el que te diga un comercial con prisa.

¿Y si me estiro un poco más? Se puede, pero ahí empieza el terreno resbaladizo: por encima del 40% cualquier imprevisto (una baja, un coche que muere) se convierte en un problema serio, porque la hipoteca es lo último que puedes dejar de pagar.

Paso 3: de la cuota al capital, donde entra el plazo

Ya tienes la cuota máxima. Convertirla en capital depende de dos cosas: el plazo y el tipo de interés. A mayor plazo, cuota más baja y por tanto más capital para el mismo esfuerzo mensual; a cambio, pagas intereses durante muchos más años y el coste total se dispara.

Aquí no hace falta pelearse con fórmulas: los simuladores del Portal del Cliente Bancario del Banco de España hacen el cálculo en un minuto y no intentan venderte nada, que ya es mucho. Introduce tu cuota objetivo, prueba a 20, 25 y 30 años, y compara el capital resultante con lo que pagarás en intereses en cada caso. La diferencia entre 20 y 30 años suele abrir los ojos.

Un límite práctico que sorprende a los compradores de más de cuarenta y cinco años: las entidades suelen exigir que la hipoteca esté totalmente pagada antes de cierta edad, en torno a los setenta y cinco años. Eso recorta el plazo disponible y, con él, el capital.

Paso 4: el ahorro, que es el que manda de verdad

Aquí es donde muchos cálculos se caen. Aunque tu nómina dé para una cuota holgada, los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o de compra, el que sea menor. El 20% restante lo pones tú. Y encima de eso vienen impuestos, notaría, registro y gestoría, que suman entre un 10% y un 15% más sobre el precio; los tienes desglosados uno a uno en la guía sobre todo lo que se paga al comprar un piso de segunda mano.

Traducido a una regla de servilleta: necesitas tener ahorrado alrededor del 30% del precio. Con 60.000 € ahorrados, tu techo realista ronda los 200.000 €, por mucho que la nómina diera para más.

Cuando el cálculo por ingresos y el cálculo por ahorro dan resultados distintos, manda siempre el más bajo de los dos. Existen hipotecas que financian más del 80%, sobre todo en pisos de la propia entidad, pero implican cuotas mayores y bastante más riesgo si el mercado se tuerce.

Y un aviso que doy siempre: no vacíes la cuenta hasta el último euro para llegar a la entrada. Mudarse y arreglar lo que aparece los primeros meses cuesta dinero real.

Simula con un tipo peor del que te van a ofrecer

Con una hipoteca a tipo fijo la cuota no se mueve y el cálculo es directo. Con una variable, la cuota se revisa según el euríbor, así que el número de hoy no es el número de dentro de cinco años. Los últimos años han recordado a mucha gente que ese índice sube, y a veces rápido.

Mi método favorito, y el más aburrido: calcula tu cuota con un tipo de interés claramente peor que el que te ofrezcan. Si con ese escenario los números siguen cuadrando, puedes firmar tranquilo. Si solo cuadran con el mejor caso posible, no es tu hipoteca.

Cuando llegues a la oferta concreta, revisa la FEIN, la ficha con las condiciones vinculantes que la entidad debe entregarte con al menos diez días de antelación a la firma según la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ese documento es el que hay que comparar entre bancos, no el titular del anuncio.

Lo que casi nadie mete en la hoja de cálculo

La cuota no es el gasto, es una parte del gasto. Al presupuesto mensual hay que sumarle:

• Los seguros vinculados a las bonificaciones del tipo. Antes de aceptarlos, mira bien hasta dónde puede exigirte el banco un seguro de hogar al firmar.
• El IBI, que se paga una vez al año y siempre pilla de sorpresa.
• Los gastos de comunidad, y las derramas cuando toca fachada o ascensor.
• El mantenimiento: caldera, humedades, electrodomésticos que se rinden todos el mismo invierno.
• Un colchón de emergencia equivalente a varios meses de gastos, intacto después de la compra.

Con todo eso sobre la mesa, hay quien descubre que su cuota cómoda no es la que calculó al principio. Mejor descubrirlo ahora que en la tercera derrama.

Cómo se lo planteo a quien me pregunta

Le pido dos cifras: cuánto tiene ahorrado y cuánto puede apartar cada mes sin apretarse. Con la primera sale el precio máximo de la vivienda; con la segunda, si la cuota va a ser llevadera o va a marcar los próximos veinte años.

Si el resultado no llega a lo que esperabas, no es un fracaso, es información valiosísima que te ha costado diez minutos en lugar de una firma ante notario. A veces la respuesta es esperar un año ahorrando fuerte, y a veces es replantear la pregunta entera: aquí tienes el arbitraje completo sobre si te sale más a cuenta comprar o seguir de alquiler, con los números que casi nadie hace.