Contrato de arras: qué es, cómo funciona y qué pasa si alguien se echa atrás
El contrato de arras es el acuerdo previo a la compraventa: qué es, tipos, cuánto se entrega y qué pasa si comprador o vendedor se echan atrás.
Qué es exactamente un contrato de arras
Piensa en el contrato de arras como el apretón de manos serio de una compraventa. Es un documento privado entre comprador y vendedor donde ambos dicen: esta vivienda, a este precio, la escrituramos antes de esta fecha. Y para que la promesa no se quede en palabras, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final.
Ese dinero cumple dos funciones. Por un lado, reserva la vivienda: el vendedor la retira del mercado y deja de enseñarla. Por otro, actúa como garantía: quien incumple, paga. Es lo que diferencia unas arras de una simple promesa verbal, que en la práctica no ata a nadie.
Conviene tener claro que las arras no son un gasto extra: se descuentan del precio el día de la escritura. Lo que sí conviene es tenerlas en cuenta dentro del presupuesto total, junto con impuestos, notaría y registro. Si estás en plena operación, te interesa repasar qué gastos supone comprar una vivienda de segunda mano para no llevarte sorpresas al sumar todo.
Los tres tipos de arras (y por qué casi siempre te interesan las penitenciales)
Aquí está el detalle que más disgustos evita. En España existen tres tipos de arras, y las consecuencias de echarse atrás cambian por completo según cuál firmes:
- Arras penitenciales: las del artículo 1454 del Código Civil. Permiten desistir libremente: el comprador perdiendo lo entregado, el vendedor devolviéndolo duplicado. Son las más habituales y las más claras.
- Arras confirmatorias: el dinero es solo un anticipo del precio. No dan derecho a desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir que la compraventa se cumpla igualmente, además de reclamar daños.
- Arras penales: funcionan como una sanción. La parte perjudicada puede quedarse el dinero (o reclamar el doble) y, además, exigir el cumplimiento del contrato.
El matiz importante: si el contrato no especifica el tipo, los tribunales tienden a interpretar que las arras son confirmatorias, no penitenciales. Es decir, que nadie puede echarse atrás sin consecuencias mayores. Por eso, si quieres la libertad de desistir perdiendo solo la señal, el contrato debe citar expresamente el carácter penitencial y, a ser posible, el artículo 1454 del Código Civil.
Cómo funciona en la práctica: importe, plazo y firma
No hay un importe fijado por ley. La costumbre del mercado sitúa las arras entre el 5 % y el 10 % del precio de la vivienda, aunque las partes pueden pactar lo que quieran: he visto operaciones con un 3 % y otras con cantidades fijas redondas. Cuanto más alta la señal, más atado queda todo el mundo.
El plazo para escriturar también se pacta. Lo normal es dar margen suficiente para que el comprador cierre la hipoteca y el vendedor prepare la documentación: suele moverse entre uno y tres meses, algo más si la financiación viene justa. Un plazo demasiado corto es una trampa frecuente, porque si el banco se retrasa y se pasa la fecha, el comprador puede perder las arras sin haber hecho nada mal.
Antes de firmar nada, haz los deberes con el precio. Unas arras firmadas sobre un precio inflado son un mal negocio aunque el contrato sea impecable, así que dedica una tarde a valorar la vivienda por tu cuenta con testigos de la zona antes de comprometerte.
¿Y la firma? Un contrato de arras es válido entre particulares, sin notario. Ahora bien, que sea válido no significa que cualquier plantilla de internet sirva. Es el documento que fija las reglas del juego de la operación más cara de tu vida; que lo revise un profesional cuesta poco en comparación.
Qué pasa si alguien se echa atrás
Con arras penitenciales la mecánica es simple y simétrica. Si el comprador desiste, el vendedor se queda con el dinero entregado y ambos quedan libres. Si el que se arrepiente es el vendedor (porque le llega una oferta mejor, por ejemplo), debe devolver al comprador el doble de lo recibido. Entregaste 10.000 euros, te devuelven 20.000. Sin necesidad de ir a juicio, salvo que la otra parte se niegue a pagar.
Con arras confirmatorias o penales el escenario es más duro: la parte cumplidora puede exigir judicialmente que la venta se celebre de todas formas, o reclamar una indemnización por los daños causados. Por eso insisto tanto en leer qué tipo de arras estás firmando: la palabra que falta en una cláusula puede costar mucho dinero.
Ojo también con los incumplimientos que no son un capricho. Si la venta se frustra por una causa ajena a las partes (una carga oculta sobre la vivienda, por ejemplo), lo habitual es que proceda devolver las arras sin penalización. Y si te preocupa la hipoteca, existe una solución elegante: pactar por escrito que, si el banco deniega la financiación, el comprador recupera lo entregado. Cada vez se incluye más y evita muchos disgustos.
Qué debe incluir el contrato para que no te la cuelen
Un buen contrato de arras no necesita veinte páginas, pero sí unos mínimos:
- Identificación completa de comprador, vendedor y vivienda (con referencia catastral y datos registrales).
- Precio total de la compraventa y cantidad entregada en concepto de arras.
- Tipo de arras, dicho con todas las letras: penitenciales, confirmatorias o penales.
- Plazo máximo para firmar la escritura y quién elige notario.
- Reparto de gastos e impuestos de la operación.
- Estado de cargas de la vivienda: hipoteca pendiente, comunidad al día, IBI pagado.
- Cláusulas particulares: condición suspensiva de hipoteca, entrega de llaves, muebles incluidos.
Al vendedor le toca además preparar su propia carpeta de documentos, porque llegar a notaría sin los papeles también es una forma de incumplir. Entre ellos, el certificado energético, obligatorio para vender, que muchos propietarios dejan para el final y luego provoca retrasos absurdos.
La regla de oro es sencilla: nunca firmes unas arras sin saber qué tipo son, qué plazo fijan y qué pasa con tu dinero si el banco dice que no.
Arras, señal y reserva: no son lo mismo
En el lenguaje de calle se mezclan, pero conviene separar. El documento de reserva que te pone delante una agencia suele ser un compromiso ligero, con una cantidad pequeña, pensado para parar la comercialización unos días mientras se prepara el contrato serio. La palabra señal, por su parte, es ambigua: puede esconder unas arras confirmatorias sin que nadie lo haya explicado.
Si la cantidad es relevante y el compromiso es real, lo que quieres firmar es un contrato de arras en condiciones, con su tipo bien definido. Para dudas concretas sobre tu caso, el Consejo General del Notariado publica guías divulgativas útiles, y cualquier notaría puede orientarte antes de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Las arras se descuentan del precio final de la vivienda?
Sí. La cantidad entregada como arras es un pago a cuenta: el día de la escritura se resta del precio total y el comprador abona solo la diferencia.
¿Puedo recuperar las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé. Con arras penitenciales estándar, no obtener financiación cuenta como desistimiento del comprador y el dinero se pierde. La solución es incluir una cláusula que condicione la operación a la concesión de la hipoteca, con un plazo y una forma de acreditar la denegación.
¿Hace falta firmar el contrato de arras ante notario?
No, es un contrato privado plenamente válido entre las partes. Aun así, pasar por notaría o hacer que un abogado lo revise es recomendable cuando hay cargas, herencias de por medio o cantidades altas.
¿Quién se queda las arras si la venta se cae por culpa del vendedor?
Con arras penitenciales, el vendedor que desiste debe devolver al comprador el doble de lo que recibió. Si se pactaron arras confirmatorias o penales, el comprador puede además exigir el cumplimiento de la venta o una indemnización.
