Diferencia entre vivienda protegida y vivienda libre: qué cambia de verdad al comprar (y al vender después)
Vivienda protegida o libre: precio tasado, requisitos de acceso, límites para vender y alquilar, impuestos y descalificación. La comparativa honesta antes de decidir.
Qué es cada cosa, en dos frases
Una vivienda libre es la que conoces de toda la vida: un particular o una promotora la vende a quien quiera, al precio que el mercado admita. No hay más reglas que las generales de cualquier compraventa.
Una vivienda protegida (VPO, VPP, VPT, cada comunidad la llama a su manera) es una vivienda que se ha construido con algún tipo de ayuda pública o sobre suelo reservado a ese fin y que, a cambio, queda sometida a un régimen legal: precio tasado, comprador que cumpla ciertos requisitos y uso como residencia habitual. Ese régimen se llama calificación y tiene fecha de caducidad.
Importante: la vivienda protegida es competencia de las comunidades autónomas. El Estado marca planes y financiación, pero el detalle (ingresos máximos, años de protección, cómo se autoriza una venta) lo fija cada comunidad. Lo que leas aquí es el marco común; el número exacto tienes que mirarlo en la consejería de vivienda de tu comunidad o en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
La comparativa, punto por punto
Aquí está lo que de verdad separa a una de otra. Lo pongo en lista porque es como se entiende mejor.
- Precio. En la libre lo pone el mercado. En la protegida hay un precio máximo por metro cuadrado útil (el famoso módulo), que la administración actualiza cada cierto tiempo. Nadie puede cobrarte por encima, ni el promotor ni un vendedor de segunda mano mientras dure la protección.
- Quién puede comprar. Libre: cualquiera. Protegida: solo quien cumpla los requisitos de la convocatoria, que casi siempre son tres: no superar unos ingresos máximos (se calculan en múltiplos del IPREM, el indicador que sustituyó al salario mínimo para estas cosas), no tener otra vivienda en propiedad y estar empadronado o trabajar en el municipio o la comunidad.
- Uso. La VPO tiene que ser tu residencia habitual y permanente. No vale como segunda residencia ni como piso de inversión. La libre la usas como quieras.
- Alquiler. Una libre se alquila sin más. Una protegida, en general, solo se puede alquilar con autorización y a una renta máxima, y hay comunidades que directamente no lo permiten durante los primeros años.
- Venta posterior. Este es el punto que más gente descubre tarde. La protegida se puede vender, sí, pero al precio máximo vigente, a un comprador que cumpla los requisitos y, en muchos casos, con visado de la administración, que además suele tener derecho de tanteo y retracto (puede quedársela ella antes que tu comprador).
- Duración. La libre es libre para siempre. La protección de una VPO dura lo que diga su calificación: según la comunidad y el plan al que pertenezca, hablamos de periodos que suelen moverse entre unos diez y treinta años desde la calificación definitiva. Pasado ese plazo, o tras una descalificación, se convierte en vivienda libre.
Y una cosa que no cambia: la hipoteca. Una VPO se financia con hipoteca igual que una libre, a veces con préstamos convenidos en condiciones algo mejores, pero el banco te va a mirar los ingresos exactamente igual. Antes de meterte en una convocatoria conviene saber qué hipoteca puedes pagar de verdad, porque cumplir el límite de ingresos de la VPO no significa que el banco te vaya a prestar el resto.
Impuestos y gastos: dónde la protegida gana
En la compra de obra nueva, una vivienda libre paga el IVA general de vivienda (el tipo reducido del 10 %). Algunas viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública tributan al tipo superreducido del 4 %, según recoge la Ley del IVA. No todas las VPO entran en ese 4 %: depende del régimen concreto de cada promoción, así que pídele al promotor que te lo confirme por escrito.
En segunda mano el impuesto es el ITP, que es autonómico, y aquí bastantes comunidades aplican tipos reducidos a las viviendas protegidas. Como cada una tiene su tabla, lo más útil es que mires cuánto ITP se paga en la vivienda de segunda mano según la comunidad y compruebes si hay bonificación para VPO donde vives.
Notaría, registro y gestoría son parecidos en ambos casos. Lo que sí cambia es la base: como el precio de la VPO es menor, casi todo lo que se calcula en porcentaje sale más barato. Si quieres ver la lista completa de lo que se suma al precio, tenemos una guía sobre los gastos que lleva comprar un piso de segunda mano que sirve para las dos.
Lo que casi nadie te cuenta de la VPO
Te la venden como el chollo de la vivienda, y a la entrada lo es. Pero hay tres cosas que conviene tener claras antes de firmar nada.
La primera: no es una inversión, es una casa para vivir. Si en cinco años cambias de ciudad, no vas a vender a precio de mercado. Vas a vender al precio máximo que marque la administración en ese momento, que puede ser bastante inferior al de un piso libre equivalente en la misma calle.
La segunda: la descalificación. En algunas comunidades puedes pedir que la vivienda deje de ser protegida antes de tiempo. A cambio tienes que devolver las ayudas recibidas (y a veces las bonificaciones fiscales) con intereses, y no siempre se concede: hay comunidades y regímenes en los que la descalificación voluntaria no existe. No cuentes con ella como salida fácil.
La tercera: la lista. Salvo que compres una VPO de segunda mano a un particular, lo normal es inscribirse en el registro de demandantes de tu comunidad y esperar a un sorteo o a una adjudicación por baremo. Puede tardar, y tus ingresos tienen que seguir dentro del límite el día de la adjudicación, no solo cuando te apuntaste.
Entonces, ¿cuál te conviene?
Depende de dos cosas: si cumples los requisitos y cuánto tiempo piensas quedarte.
Si tus ingresos entran en el límite, no tienes otra vivienda y vas a vivir ahí bastantes años (una década o más), la protegida suele compensar. Pagas menos, tributas menos y, cuando la protección termine, tendrás una vivienda libre que te costó mucho menos de lo que vale.
Si no cumples los requisitos, la pregunta se responde sola. Y si los cumples pero tu vida es de las que cambian cada pocos años (trabajo, pareja, ciudad), la libre te da algo que la VPO no da: puerta de salida cuando la necesites, al precio que marque el mercado.
Un caso que veo mucho: gente apuntada al registro que, mientras espera, compra una libre porque le sale una oportunidad. Cuidado, tener una vivienda en propiedad te saca del registro. Si vas a optar a una protegida, no compres nada antes de que te la adjudiquen; si vas a comprar libre, olvídate del registro y no pierdas tiempo con él.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar una vivienda protegida?
En general sí, pero con condiciones: suele hacer falta autorización de la comunidad autónoma, el inquilino tiene que cumplir requisitos parecidos a los del comprador y la renta no puede superar un máximo. Algunas comunidades restringen el alquiler durante los primeros años de la calificación. Alquilarla sin permiso es una infracción que puede acabar en multa y, en casos graves, en pérdida de la vivienda.
¿Cuándo una vivienda protegida pasa a ser libre?
Cuando termina el plazo de protección que figura en su calificación definitiva (varía por comunidad y por plan), o antes si se concede una descalificación voluntaria, algo que no existe en todas las comunidades y que obliga a devolver las ayudas con intereses. La fecha exacta aparece en la nota simple y en la cédula de calificación, así que pídelas antes de comprar una VPO de segunda mano.
¿Una VPO de segunda mano tiene los mismos requisitos que una nueva?
Sí mientras siga vigente la protección. El vendedor no puede pedir más del precio máximo, tú tienes que cumplir los requisitos de acceso y la operación normalmente necesita el visado de la comunidad, que además puede ejercer su derecho de tanteo. Si la protección ya ha caducado, se compra y se vende como cualquier vivienda libre.
