Diferencia entre nuda propiedad y usufructo de una vivienda: derechos, gastos y quién paga qué
Nuda propiedad y usufructo: qué derechos da cada figura, quién paga el IBI y las reparaciones, cómo se valora cada parte y qué pasa al extinguirse el usufructo.
Una vivienda, dos derechos: así se reparte el pleno dominio
La propiedad completa de una vivienda (lo que los juristas llaman pleno dominio) reúne dos facultades: usarla y disfrutarla por un lado, y disponer de ella por otro, es decir, venderla, donarla o hipotecarla. Cuando esas dos facultades se separan y acaban en manos distintas, aparecen las dos figuras de este artículo.
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar un bien que pertenece a otro: vivir en la casa, cederla, alquilarla y quedarse con las rentas. Está regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil. En vivienda casi siempre es vitalicio (dura hasta el fallecimiento del usufructuario), aunque también puede pactarse por un plazo concreto.
La nuda propiedad es lo que queda: la titularidad desnuda. El nudo propietario es el dueño del inmueble y figura como tal, pero no puede usarlo ni cobrar sus frutos mientras el usufructo exista. Su gran ventaja llega al final: cuando el usufructo se extingue, recupera el pleno dominio de forma automática, sin comprar nada a nadie.
Qué puede hacer el usufructuario (y qué obligaciones tiene)
El usufructuario puede vivir en la vivienda o alquilarla y quedarse con las rentas, y no necesita permiso del nudo propietario para arrendarla. Eso sí, con una regla general que conviene conocer: el contrato de alquiler se extingue, salvo matices, cuando acaba el usufructo.
A cambio tiene obligaciones. Debe conservar la vivienda con diligencia, asumir las reparaciones ordinarias (las que genera el uso normal: la caldera que falla, la persiana que se rompe) y los gastos ordinarios de la comunidad. En la práctica también paga el IBI, porque la normativa lo coloca como obligado al pago antes que el propietario cuando existe un usufructo.
¿Y qué no puede hacer? No puede vender la vivienda entera (como mucho, transmitir su derecho de usufructo, algo con muy poco mercado) ni hacer obras que alteren la forma o la sustancia del inmueble sin contar con el nudo propietario.
Qué puede hacer el nudo propietario
El nudo propietario puede vender, donar o hipotecar su nuda propiedad sin pedir permiso a nadie: quien la compre adquiere una propiedad cargada con el usufructo y tendrá que respetarlo hasta que se extinga. Lo que no puede hacer es entrar a vivir, alquilar la casa por su cuenta ni cobrar renta alguna.
Le corresponden las reparaciones extraordinarias (estructura, cubierta, elementos que afectan a la solidez del edificio) y, en comunidades de propietarios, las derramas por obras de ese calibre.
La regla práctica que lo resume casi todo: el usufructuario paga lo que genera el uso del día a día y el nudo propietario, lo que afecta a la estructura y al capital. Y cuando el usufructo termina, la consolidación es automática: el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio, aunque le quedan trámites, como liquidar el impuesto pendiente de la consolidación e inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad.
La comparativa de un vistazo
Si tienes prisa, esta es la foto completa de quién puede hacer qué y quién paga qué.
| Usufructuario | Nudo propietario | |
|---|---|---|
| Vivir en la vivienda o alquilarla | Sí | No |
| Cobrar las rentas del alquiler | Sí | No |
| Vender su derecho sin permiso del otro | Sí (su usufructo) | Sí (su nuda propiedad) |
| Reparaciones ordinarias y comunidad ordinaria | Sí | No |
| Reparaciones extraordinarias y derramas | No | Sí |
| IBI | Sí (regla general) | No |
| Al extinguirse el usufructo | Pierde el derecho | Recupera el pleno dominio |
En una herencia o una compraventa las partes pueden pactar repartos distintos de algunos gastos, pero si no se pacta nada, esto es lo que rige.
Cuánto vale cada parte: la regla que usa Hacienda
En herencias y compraventas hay que poner un número a cada derecho, y Hacienda aplica una regla muy concreta para el usufructo vitalicio: se resta la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor del inmueble. El usufructo temporal se valora al 2 % por cada año de duración, con el mismo tope del 70 %. La nuda propiedad vale la diferencia hasta el 100 %. Puedes comprobar el criterio en la web de la Agencia Tributaria.
Un ejemplo rápido. Si la usufructuaria tiene 75 años, su usufructo se valora en el 14 % del valor de la vivienda (89 menos 75) y la nuda propiedad, en el 86 % restante. Cuanto mayor es el usufructuario, menos vale su derecho y más vale la nuda propiedad.
Ojo: esa regla sirve para liquidar impuestos, no para fijar el precio de mercado. Para negociar de verdad conviene partir del valor real del inmueble; aquí te contamos cómo valorar una vivienda por tu cuenta, con métodos y herramientas gratuitas. Y si compras la nuda propiedad de una vivienda usada, recuerda que pagarás el ITP de una vivienda de segunda mano, que cambia mucho según la comunidad, calculado sobre el valor de la parte que adquieres.
Cuándo te lo vas a encontrar: herencias y venta de nuda propiedad
La separación entre nuda propiedad y usufructo aparece sobre todo en dos escenarios. El primero, las herencias: es muy habitual que el cónyuge viudo reciba el usufructo (la ley le reserva el de una parte de la herencia y, en la práctica, muchas familias lo concentran en la vivienda familiar) mientras los hijos heredan la nuda propiedad. Resultado: nadie puede vender la casa entera sin que todos estén de acuerdo, y de ahí vienen muchos bloqueos familiares que duran años.
El segundo, la venta de nuda propiedad: propietarios mayores que venden la titularidad de su casa, se reservan el usufructo vitalicio y siguen viviendo en ella hasta el final, a cambio de un capital que cobran hoy. El comprador paga un precio claramente inferior al de mercado y recupera el pleno dominio en un plazo que, por definición, nadie conoce de antemano.
En ambos casos, antes de firmar conviene echar cuentas completas: además del precio están la notaría, el registro y los impuestos, es decir, los gastos que suma comprar una vivienda de segunda mano aplicados a la parte que compras. Y si tu caso tiene aristas (varios herederos, usufructos sucesivos, hipoteca pendiente), una consulta con un abogado o con el propio notario se amortiza sola.
Preguntas frecuentes
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda sin permiso del nudo propietario?
Sí. El derecho a usar y disfrutar incluye arrendar la vivienda y cobrar las rentas. La limitación está en la duración: como regla general, el contrato de alquiler se extingue cuando termina el usufructo, así que el inquilino firma con esa condición de fondo.
¿Qué pasa cuando fallece el usufructuario?
El usufructo vitalicio se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio de forma automática. Quedan los trámites: liquidar el impuesto correspondiente a la consolidación e inscribir la extinción en el Registro de la Propiedad con el certificado de defunción.
¿Puede el nudo propietario vender su parte sin permiso del usufructuario?
Sí. La nuda propiedad se puede vender, donar o hipotecar libremente. El comprador adquiere el inmueble con el usufructo a cuestas y debe respetarlo hasta que se extinga.
¿Quién paga el IBI, la comunidad y las derramas?
Como regla general, el usufructuario paga el IBI, los gastos ordinarios de comunidad y las reparaciones del día a día. El nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias y las derramas por obras mayores. Entre ellas, las partes pueden pactar otro reparto.