En qué orden hacer una reforma integral: las fases, una a una y bien explicadas
El orden correcto de una reforma integral: licencia, derribos, tabiques, instalaciones, revestimientos, suelos, pintura y montaje final. Fase por fase y sin saltos.
La lógica que ordena toda la obra
Cuando asesoro a alguien que va a meterse en su primera reforma integral, siempre empiezo por lo mismo: el orden no es un capricho del contratista, es pura física. Se trabaja de dentro hacia fuera (primero lo que queda oculto en paredes y suelos, después lo que se ve) y, dentro de cada estancia, de arriba abajo: techos, paredes, suelo.
¿Qué pasa si te saltas la secuencia? Que pagas dos veces. Un suelo nuevo puesto antes de terminar las rozas acaba levantado o lleno de golpes; una pared pintada antes de lijar el yeso de al lado se repinta entera. Cada fase protege a la anterior y prepara la siguiente. Para hacerte una idea de lo que pesa cada partida en el total, aquí tienes desglosado el precio de una reforma integral de un piso.
Vamos con la secuencia completa, y luego nos paramos en los puntos donde más gente se equivoca.
Antes de tocar nada: proyecto, presupuesto y licencia
La fase cero se hace con la casa intacta. Consiste en decidir qué se hace exactamente (qué tabiques caen, dónde va la cocina, cuántos baños), pedir varios presupuestos cerrados y comparar partidas, no solo el total. Mi consejo de siempre: los materiales con plazo de entrega largo (cocina, ventanas, sanitarios, puertas) se eligen ahora, aunque se instalen meses después. Una obra parada esperando una encimera es dinero perdido.
También es el momento del papeleo. Según el alcance, tu ayuntamiento te pedirá una licencia o una declaración responsable, y los plazos varían mucho de un municipio a otro. Si tu obra no toca estructura, te interesa saber qué requisitos piden para la licencia de obra menor, que suele ser el trámite habitual en pisos. Y si hay cambios estructurales o de distribución importantes, necesitarás un proyecto técnico que cumpla el Código Técnico de la Edificación.
Un detalle que casi nadie te cuenta: avisa a la comunidad de vecinos antes de empezar. No siempre es obligatorio, pero ahorra muchísimos conflictos con el ruido y el uso del ascensor.
El orden de una reforma integral, fase por fase
Esta es la secuencia que siguen las empresas serias, de principio a fin:
- Proyecto, presupuesto y licencia. Se define la obra, se contrata y se tramitan los permisos.
- Derribos y desescombro. Caen tabiques, alicatados viejos, suelos y falsos techos. Es la fase más sucia.
- Tabiquería y albañilería. Se levanta la nueva distribución: ahora la casa ya tiene su forma definitiva.
- Instalaciones. Fontanería, electricidad, calefacción y preinstalación de aire acondicionado, todo empotrado en paredes y suelos aún abiertos.
- Aislamiento y ventanas. Se cierra la envolvente: trasdosados aislantes y carpintería exterior nueva.
- Revestimientos de paredes y techos. Yeso o perlita, falsos techos, alicatado de cocina y baños.
- Suelos. Pavimento nuevo en toda la casa, que se protege inmediatamente.
- Carpintería interior. Puertas, rodapiés, frentes de armario.
- Pintura. Con la obra ya limpia de polvo grueso.
- Montaje de cocina y baños. Muebles, encimera, electrodomésticos, sanitarios, grifería y mampara.
- Remates y limpieza final. Mecanismos eléctricos, luminarias, repasos de pintura y limpieza de obra.
Once fases suenan a mucho, pero varias se solapan: mientras el alicatador termina un baño, el carpintero ya está midiendo puertas.
Derribos, tabiques e instalaciones: el corazón oculto de la obra
Las tres primeras fases de obra son las que nadie ve en las fotos de después, y son justo las que deciden si la reforma envejece bien. Los derribos van primero por una razón obvia: no tiene sentido construir nada donde todavía hay que romper. Se protege lo que se queda (portal, ascensor, ventanas que se conservan) y se saca el escombro a contenedor autorizado.
Con la casa en esqueleto se levanta la tabiquería nueva. Este paso va antes que las instalaciones por algo muy práctico: los tubos y cables necesitan saber dónde están las paredes para poder recorrerlas. Una vez replanteada la distribución, entran fontanero y electricista a hacer rozas y empotrar toda la instalación nueva.
Aquí va mi aviso más serio: todo lo que quieras meter dentro de una pared o un suelo se decide ahora o no se decide. Un enchufe olvidado, el desagüe de una futura ducha... después de revestir, cada cambio significa volver a romper. Dedica una tarde a recorrer la obra con el electricista, plano en mano, marcando cada punto de luz. Es la tarde más rentable de toda la reforma.
Antes de cerrar paredes conviene también resolver el aislamiento. Si vas a trasdosar fachadas o cambiar ventanas, este es su momento; el IDAE tiene guías útiles sobre qué soluciones de aislamiento compensan en vivienda.
Revestir, pavimentar y pintar: el orden que evita hacer las cosas dos veces
Cerradas las paredes, la obra cambia de cara. Primero se revisten techos y paredes (yeso, falsos techos con sus focos ya pretubados, alicatado de zonas húmedas) y solo después se coloca el suelo. ¿Por qué en ese orden? Porque enyesar o alicatar encima de un pavimento nuevo es la manera más rápida de estrenarlo con manchas y golpes. El suelo recién puesto se cubre con cartón o manta protectora y no se destapa hasta el final.
Sobre el suelo ya protegido entra la carpintería interior: puertas, rodapiés, armarios empotrados. Y con todo el polvo grueso fuera, llega la pintura. Ojo, la pintura no es una sola visita: lo normal es dar las manos principales en esta fase y reservar un repaso final para tapar los roces inevitables del montaje de muebles. Si te quedas con una sola idea de esta parte, que sea esta: paredes antes que suelos, suelos antes que puertas, y la pintura siempre con un repaso guardado para el final.
Lo que se monta al final: cocina, baños y remates
La recta final es la más agradecida, porque cada día se nota. Se montan los muebles de cocina y la encimera, se conectan los electrodomésticos, se colocan sanitarios, grifería y mampara, y el electricista vuelve para poner mecanismos y luminarias definitivas. Después vienen los repasos (esa lista de pequeños detalles que conviene apuntar por escrito con la empresa) y la limpieza fin de obra.
En tiempo, este bloque final suele ocupar bastante menos que la obra gruesa, aunque es donde más impaciencia se acumula. Si quieres poner calendario a cada bloque, aquí explico cuánto suele durar la reforma integral de un piso, fase por fase.
Tres errores de orden que se pagan caros
De todas las obras que he acompañado, estos son los tropiezos de secuencia que más se repiten:
- Comprar la cocina tarde. Se elige en fase cero, porque sus medidas condicionan enchufes, tomas de agua y hasta algún tabique. Elegirla con la obra empezada obliga a adaptar la instalación a toro pasado.
- Pintar antes de tiempo. Pintar con alicatadores o soladores aún trabajando es tirar una mano de pintura. El polvo de obra se pega a la pared fresca y el resultado se ve a la legua.
- Colocar el suelo antes de cerrar las instalaciones. Cualquier prueba de fontanería pendiente, cualquier roza olvidada, y tu pavimento nuevo se convierte en zona de obras.
Ninguno de estos errores arruina una reforma, pero todos cuestan días y dinero que nadie te devuelve. La secuencia existe precisamente para que no tengas que aprenderlos en tu propia casa.
Preguntas frecuentes
¿Se puede cambiar el orden de alguna fase?
Dentro de cada bloque hay margen (por ejemplo, alicatar un baño mientras se enyesa el salón), y las buenas empresas solapan gremios para ganar tiempo. Lo que no se puede invertir es la lógica general: nada de revestir antes de terminar instalaciones, ni de poner suelos antes de cerrar paredes.
¿Cuándo hay que elegir y comprar los materiales?
Mucho antes de lo que parece: en la fase de proyecto. Cocina, ventanas, puertas, sanitarios y pavimentos pueden tardar semanas en servirse, y la obra avanza más rápido que los plazos de entrega. Elegir pronto no significa recibirlo todo en casa, sino tenerlo pedido para que llegue cuando su fase lo necesite.
¿Se pinta antes o después de poner el suelo?
Las manos principales de pintura van después del suelo (ya protegido) y de la carpintería, cuando el polvo grueso ha desaparecido. Eso sí, siempre se reserva un repaso final tras montar cocina y muebles, porque algún roce habrá seguro.
¿Necesito arquitecto para una reforma integral?
Depende del alcance. Si tocas elementos estructurales (muros de carga, forjados) o modificas fachada, necesitarás proyecto técnico firmado y licencia de obra mayor. Si solo redistribuyes tabiques y renuevas instalaciones, en la mayoría de municipios basta un trámite de obra menor o declaración responsable, pero confírmalo en tu ayuntamiento antes de empezar.
