Documentos necesarios para vender una vivienda de segunda mano: la lista completa del vendedor
La lista completa de papeles que necesitas para vender un piso de segunda mano: escritura, nota simple, certificado energético, cédula, IBI, comunidad e hipoteca. Quién los emite y cuándo pedirlos.
La lista, de un vistazo
Vendas por tu cuenta o con agencia, los papeles los reúne siempre el vendedor. Y conviene empezar pronto, porque algunos tardan días o semanas en llegar. Esta es la lista completa, agrupada por bloques.
- Identidad: DNI, NIE o pasaporte en vigor de todos los titulares.
- Propiedad: escritura pública (de compraventa, de herencia o de donación) y nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Certificados técnicos: certificado de eficiencia energética con su etiqueta y su número de registro, cédula de habitabilidad si tu comunidad la exige y, en edificios con cierta antigüedad, el informe de la ITE o IEE.
- Impuestos y suministros: último recibo del IBI pagado (ahí figura la referencia catastral) y las últimas facturas de luz, agua y gas.
- Comunidad: certificado de estar al corriente de pagos, más los estatutos y las derramas aprobadas que sigan pendientes.
- Hipoteca: certificado de saldo pendiente o de deuda cero del banco y, si ya la terminaste de pagar, comprobación de que la carga está cancelada en el Registro.
- Según el caso: contrato de arrendamiento si hay inquilino, planos, licencia de primera ocupación, poderes notariales, sentencia de divorcio, escritura de aceptación de herencia.
A partir de aquí, de dónde sale cada uno y qué ocurre si falta.
Los papeles que acreditan que la casa es tuya (y que está limpia)
La escritura pública es tu título de propiedad y el comprador y su banco la van a querer ver. Si la has perdido, tranquila: se pierde el papel, no el derecho. Pides una copia autorizada en la notaría donde se firmó y asunto resuelto.
La nota simple es el otro documento clave y, con diferencia, el más barato: cuesta unos pocos euros. Es un extracto del Registro de la Propiedad que dice quién figura como titular, cómo está descrita la finca y qué cargas pesan sobre ella: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales. Se pide online en la web del Colegio de Registradores.
Consejo de quien ha visto caer alguna operación en la recta final: pídela tú, actualizada, antes de publicar el anuncio. Es habitual descubrir sorpresas menores (una hipoteca antigua que nunca se canceló en el Registro, una anotación caducada) que se arreglan en dos semanas si te enteras a tiempo y que se vuelven un problema serio la víspera de la firma. Aprovecha para comprobar que la descripción registral coincide con la realidad y con el Catastro.
Certificados técnicos: energía, habitabilidad y estado del edificio
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender desde 2013, y no basta con encargarlo: hay que registrarlo ante el órgano competente de tu comunidad autónoma y mostrar la etiqueta en el anuncio. Lo emite un técnico habilitado tras visitar la vivienda, suele costar del orden de 60 a 150 euros según tamaño y zona, y vale diez años, cinco si la calificación es la letra G. Aquí lo desarrollamos: por qué es obligatorio tener el certificado energético para vender, cuánto dura y qué sanciones hay si no lo tienes.
La cédula de habitabilidad va por comunidades. No se exige en toda España, pero donde rige (Cataluña, Baleares y la Comunidad Valenciana, entre otras) el notario la pedirá para autorizar la compraventa. Si la tuya está caducada o nunca se emitió, necesitas un técnico que visite el piso y certifique que cumple las condiciones mínimas: cómo se consigue la cédula de habitabilidad paso a paso y qué coste tiene.
Queda el edificio. Muchos ayuntamientos obligan a pasar la ITE (o el IEE, informe de evaluación de edificios) a partir de cierta antigüedad. No la tramitas tú: la lleva la comunidad, así que basta con pedir copia al administrador. Si salió desfavorable y hay obras pendientes, eso se negocia en el precio.
Demostrar que no dejas deudas detrás
Esta es la parte que más se olvida y la que más retrasa firmas. El comprador quiere una vivienda sin mochila, y la ley le da herramientas para asegurarse.
El certificado de estar al corriente de pagos lo emite el administrador con el visto bueno del presidente, y el vendedor debe aportarlo en la escritura salvo que el comprador le exima expresamente. Está en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pídelo con margen: algunos administradores tardan semanas y suelen cobrar por emitirlo. Lleva también las últimas actas y el detalle de las derramas aprobadas.
Con la hipoteca hay dos escenarios. Si sigue viva, necesitas el certificado de saldo pendiente del banco, que fija la cifra exacta a cancelar el día de la firma. Si la pagaste hace años, pide el certificado de deuda cero y revisa la nota simple: es frecuente que una hipoteca pagada siga inscrita, y cancelarla lleva tiempo y dinero.
Completa el bloque con el último recibo del IBI abonado (contiene la referencia catastral que se incorpora a la escritura) y las últimas facturas de luz, agua y gas, para el cambio de titularidad.
Tu documentación personal y los casos que se complican
Lo básico: DNI, NIE o pasaporte en vigor de cada persona que figure como titular. Si firma alguien en tu nombre, hará falta un poder notarial suficiente y vigente, y si el titular es una sociedad, la escritura de constitución y el poder del administrador.
A partir de ahí, los casos que añaden papeles. Casada en gananciales y vendiendo la vivienda habitual: hace falta el consentimiento del cónyuge aunque la escritura esté a un solo nombre. Casa heredada: la escritura de aceptación debe estar inscrita a tu nombre y el impuesto de sucesiones liquidado. Divorcio: sentencia y convenio regulador, también inscritos. Y si hay inquilino, el contrato de arrendamiento y la notificación fehaciente, porque en muchos casos tiene derecho de adquisición preferente.
Un apunte para no residentes: si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener un porcentaje del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. No es un papel que reúnas tú, pero tenlo en el radar al calcular lo que vas a cobrar de verdad.
En qué momento hace falta cada cosa
No todo se necesita a la vez y ordenarlo ahorra prisas. Antes de publicar el anuncio ya deberías tener la nota simple y el certificado energético, porque la etiqueta es obligatoria en la publicidad. En las visitas te preguntarán por la comunidad, el IBI y las derramas: ten esas cifras a mano.
El salto real llega con la señal. La regla práctica es sencilla: reúne los papeles antes de firmar las arras, no después. Ese contrato fija un plazo para ir al notario y una penalización si no llegas, y un certificado de comunidad que tarda tres semanas puede comerse medio calendario. Si aún no sabes cómo funciona esa fase, mira en qué consiste el contrato de arras y qué ocurre si una de las partes se echa atrás.
El día de la firma el notario pedirá los originales: escrituras, identificaciones, certificado de comunidad, cédula donde sea exigible, certificado energético y el saldo de la hipoteca. Lo demás (facturas, planos, actas) se entrega al comprador junto con las llaves.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso sin certificado energético?
No. Es obligatorio desde 2013 para poder anunciar y escriturar, y el notario deja constancia de su entrega. Anunciar sin mostrar la etiqueta puede acarrear sanción, y en la práctica ningún comprador con financiación va a firmar sin él.
He perdido la escritura de mi casa, ¿qué hago?
Solicitar una copia autorizada en la notaría donde se firmó. Si no recuerdas cuál fue, el Registro de la Propiedad puede indicarte el notario y la fecha del asiento. La propiedad no depende del papel, así que es un trámite molesto pero sin mayor riesgo.
¿Qué gastos e impuestos le tocan al vendedor?
Salvo pacto distinto, el vendedor asume la plusvalía municipal, la cancelación registral de su hipoteca y los certificados que debe aportar, y tributará en su declaración de la renta por la ganancia patrimonial si la hay. El comprador carga con el impuesto de transmisiones, el registro y la mayor parte de la notaría.