Cuánto cuesta escriturar una vivienda: notario, registro y gestoría, gasto por gasto
Sin contar el impuesto, escriturar una vivienda cuesta de 1.300 a 2.200 € entre notaría, registro y gestoría. Quién paga qué y cómo ajustar la cuenta.
La cuenta rápida, sin el impuesto
Quien me pregunta cuánto cuesta escriturar casi siempre tiene ya hecha la cuenta del impuesto, que es lo gordo. Lo que no tiene claro son las tres facturas que llegan alrededor de la firma. Cifras orientativas para un piso de precio medio:
- Notaría: de 600 a 1.000 € aproximadamente, por la escritura de compraventa y tu copia.
- Registro de la Propiedad: de 400 a 700 € por inscribir la vivienda a tu nombre.
- Gestoría: de 300 a 500 €, si encargas a alguien que liquide el impuesto y lleve la escritura al registro.
Total: entre 1.300 y 2.200 euros, más o menos. Pregunta siempre si la cifra que te dan incluye el IVA, porque estos honorarios lo llevan (el 21 %) y la diferencia se nota.
El impuesto va aparte: ITP si compras de segunda mano, IVA más actos jurídicos documentados si es obra nueva. Si todavía no lo tienes calculado, revisa cuánto ITP pagarás por un piso usado según tu comunidad autónoma, porque ahí sí cambia muchísimo la cosa de una región a otra.
Notaría: precio por arancel y un artículo del Código Civil que casi nadie lee
El notario no pone el precio que quiere. Sus honorarios están fijados por un arancel oficial que combina dos cosas: una cantidad según el precio de la vivienda, que sube por tramos y bastante despacio, y otra según los folios que ocupan la escritura y sus copias. Por eso entre dos notarías de la misma ciudad la diferencia suele ser pequeña. Y por eso una escritura larga, con cargas, anexos o condiciones especiales, sale algo más cara que una sencilla.
Lo interesante es quién paga. El artículo 1455 del Código Civil dice que el otorgamiento de la escritura corre a cargo del vendedor, y la primera copia y lo posterior a la venta, del comprador. Salvo pacto en contrario. Ese «salvo pacto» lo cambia todo: en muchísimas operaciones se acuerda en las arras que el comprador lo pague todo, y nadie lo discute porque nadie lo ha leído.
Mi consejo: antes de firmar las arras, mira qué dice el contrato sobre los gastos. Si no dice nada, se aplica el reparto legal; si dice que todo es tuyo, que sea una decisión y no un despiste.
Otra cosa que conviene saber: como comprador sueles ser tú quien elige notaría, y puedes pedir una estimación de la factura antes de la firma. En la web del Consejo General del Notariado tienes información sobre los trámites y un buscador de notarías. Llama a dos y compara: no ahorrarás una fortuna, pero sabrás a qué atenerte.
Registro de la Propiedad: lo que de verdad te protege
Firmar ante notario te hace propietario. Inscribir en el registro hace que eso valga frente a cualquiera: frente a un acreedor del vendedor o frente a una segunda venta de mala fe. No es obligatorio, pero no inscribir para ahorrarte unos cientos de euros es, sinceramente, de las peores economías que se pueden hacer con una vivienda.
El registrador también cobra por arancel, calculado sobre el valor de la finca: lo normal es pagar entre 400 y 700 € por inscribir una compraventa. Una vez presentada la escritura, el registro tiene un plazo legal de quince días hábiles para calificarla, aunque entre unas cosas y otras el proceso completo suele irse a varias semanas.
Y hay un gasto pequeño que yo haría antes que todos los demás: la nota simple. Cuesta unos pocos euros, se pide online en la web del Colegio de Registradores y te dice quién es el dueño real y si la vivienda arrastra cargas. Mejor descubrirlo antes de las arras que en la notaría.
Gestoría: comodidad, no obligación
La gestoría no es un gasto de la escritura en sentido estricto. Es alguien a quien pagas para que se ocupe del papeleo posterior a la firma: liquidar el impuesto (el modelo 600 en una compra de segunda mano), presentar la escritura en el registro y vigilar que todo se inscriba bien. Por eso cobra entre 300 y 500 €, según la zona y el despacho.
Si compras al contado, puedes ahorrártela. Muchas comunidades permiten presentar el impuesto online, y la propia notaría suele ofrecerse a enviar la escritura al registro por vía telemática. Es papeleo, pero no tiene misterio.
Con hipoteca es otra historia. El banco querrá que lo lleve su gestoría, porque necesita asegurarse de que su garantía queda bien inscrita. La parte del préstamo la paga el banco, pero es frecuente que esa misma gestoría tramite también la compraventa, y esa parte sí te la facturan a ti. Pide que te separen los conceptos.
Un detalle que pilla a mucha gente: el día de la firma, la gestoría te pedirá una provisión de fondos, una cantidad que cubre el impuesto, el registro y sus honorarios. Después liquida cada cosa y te devuelve lo que sobra con las facturas. Exige ese desglose por escrito, siempre.
Con hipoteca, el banco paga lo suyo (y tú, la tasación)
Desde la ley de crédito inmobiliario de 2019, los gastos de constituir la hipoteca (notaría, registro y gestoría del préstamo, además del impuesto de actos jurídicos documentados que lo grava) corren a cargo del banco. Antes los pagaba casi siempre el cliente.
A ti te toca la tasación, que suele rondar unos cientos de euros, y las copias de la escritura de hipoteca que pidas para ti. La visita previa al notario para el acta de transparencia, en la que te explica las condiciones del préstamo antes de firmar, es gratuita para ti. Si estás en plena carrera con el banco, te cuento cuánto tarda en firmarse una hipoteca, tramo a tramo.
Un ejemplo con números redondos
Pongamos un piso de segunda mano de 200.000 €, comprado con hipoteca y con el acuerdo habitual de que el comprador paga la notaría de la compraventa. Unos 850 € de notaría, unos 550 € de registro y unos 400 € de gestoría por la parte de la compraventa: alrededor de 1.800 €. A eso súmale la tasación, que es cosa tuya, y luego el impuesto, que juega en otra liga.
El mismo piso al contado, llevando tú el papeleo, se queda en unos 1.400 €. No es una diferencia enorme, pero tampoco es calderilla. Y si quieres la foto completa, con impuesto, mudanza y obra incluidos, aquí tienes todos los gastos que supone comprar una vivienda usada.
Cómo pagar algo menos sin hacer tonterías
Hay poco margen, pero lo hay. Negocia en las arras quién paga la notaría. Pide una estimación antes de firmar y no encargues copias que no vas a usar. Si compras sin hipoteca, presenta tú el impuesto y deja que la notaría mande la escritura al registro. Y guarda todas las facturas: estos gastos cuentan como parte de lo que te costó la vivienda el día que la vendas y declares la ganancia.
Lo que no te recomiendo nunca es escriturar por menos de lo que pagas. En notaría y registro el ahorro sería mínimo, porque el arancel sube despacio, y en segunda mano el impuesto se calcula como poco sobre el valor de referencia de Catastro. Te expones a una comprobación de Hacienda y, cuando vendas, a pagar más por una ganancia inflada. El papeleo de una compra parece caro, pero es el único gasto de toda la operación que te protege a ti y a nadie más.
Preguntas frecuentes
¿Puedo escriturar sin pasar por una gestoría?
Sí, sobre todo si compras al contado. Nada te obliga a contratarla: puedes presentar tú el impuesto en la sede electrónica u oficina de tu comunidad autónoma y pedir a la notaría que envíe la escritura al registro. Con hipoteca, en cambio, el banco suele exigir su propia gestoría para el préstamo.
¿Cuándo se paga cada gasto?
La notaría suele cobrar en la firma o pocos días después, al entregarte la factura, y el registro al inscribir. Si hay gestoría, lo habitual es dejarle una provisión de fondos ese mismo día para que vaya pagando impuesto y registro. Ten el dinero en la cuenta antes de firmar.
