Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el registro y cuánto tarda: gastos y plazos reales
Pagar la última cuota no borra la carga. Cancelar la hipoteca en el registro cuesta unos cientos de euros y lleva de uno a dos meses: gastos y plazos.
Pagar la última cuota no borra la hipoteca del registro
Es la sorpresa más habitual. Terminas de pagar, el banco te felicita (o ni eso) y das por hecho que tu casa ya está libre. Pues no del todo. Lo que has hecho es la cancelación económica: ya no debes nada. Pero la hipoteca se inscribió en el Registro de la Propiedad cuando compraste, y ahí sigue, como una carga sobre la vivienda, hasta que alguien pide expresamente que se borre.
Ese segundo paso es la cancelación registral. No es obligatoria y nadie te va a multar por no hacerla, pero si algún día vendes, pides otro préstamo con la casa como garantía o simplemente quieres cerrar el tema, la vas a necesitar. Cualquier comprador (y su banco) mirará el registro, y una hipoteca que figura como vigente es una bandera roja aunque no debas un euro.
Mi consejo: hazlo en cuanto termines de pagar, con calma, y no a última hora con un comprador esperando.
Cuánto cuesta, gasto por gasto
Son cuatro conceptos, y solo dos te cuestan dinero seguro:
- Certificado de deuda cero. Lo emite tu banco y acredita que el préstamo está liquidado. Pregunta antes si cobran algo por él y, si es así, que te lo digan por escrito.
- Notaría, por la escritura de cancelación. Los honorarios van por arancel oficial y, en una cancelación, suelen moverse entre unos 100 y 300 euros.
- Registro de la Propiedad. También va por arancel, con reducciones para este tipo de inscripción; lo normal es pagar desde unas decenas de euros hasta unos 200, según el caso.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La cancelación está exenta, así que no pagas nada, pero hay que presentar la autoliquidación igual (normalmente el modelo 600 o el equivalente de tu comunidad). Sin ese justificante, el registro no inscribe.
Sumando, si lo mueves tú, la cuenta suele quedarse entre 250 y 500 euros. Lo que dispara el total no está en esa lista: la gestoría. Una independiente puede cobrar de 150 a 400 euros por llevarlo todo, y la que te propone el banco a veces bastante más, hasta el punto de que el total se acerca a los mil euros.
¿Y quién paga? Tú, como propietario. La ley hipotecaria de 2019 pasó al banco buena parte de los gastos de firmar una hipoteca, pero los de cancelarla siguen siendo cosa tuya. Si además estás amortizando antes de tiempo, revisa tu contrato, porque ahí puede entrar la comisión por reembolso anticipado.
Cuánto tarda: el calendario de un trámite normal
Si todo va bien, entre un mes y dos. Menos de tres semanas es raro, y puede irse a tres meses si el banco se hace el remolón. Así se reparte el tiempo:
- Certificado de deuda cero: de unos días a un par de semanas. Pídelo por escrito, en la oficina o desde la banca online, para que quede constancia de la fecha.
- Cita en notaría: aquí está el cuello de botella. El banco tiene que mandar a un apoderado a firmar la escritura de cancelación, y cuadrar su agenda con la del notario puede llevar desde una semana hasta varias.
- Presentación del impuesto: se resuelve en pocos días, pero tiene plazo, habitualmente 30 días hábiles desde la firma. No lo dejes caducar.
- Inscripción en el registro: la ley da al registrador un máximo de quince días hábiles desde que el documento entra. Muchas notarías lo presentan por vía telemática el mismo día de la firma, y eso ahorra idas y venidas.
El paso dos es el que más se alarga y el único que no controlas. Lo que mejor funciona, en mi experiencia: elige tú la notaría (lo normal, ya que eres quien paga), llama primero allí y que sean ellos quienes se coordinen con el banco. Te ahorras hacer de mensajero.
¿Y si el banco tarda semanas en mandar a nadie? Una queja por escrito a su servicio de atención al cliente suele desatascarlo. Si tampoco contestan, el Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica cómo presentar la reclamación.
Tú, la notaría o la gestoría del banco: quién lo mueve
Hay tres maneras de hacerlo, y la diferencia está casi toda en el precio.
La más barata es encargarte tú: pides el certificado, llamas a la notaría, presentas el impuesto en la oficina de tu comunidad autónoma (muchas lo permiten online) y llevas la escritura al registro. Es papeleo, sí, pero no tiene ningún misterio.
La intermedia, y la que yo suelo recomendar, es pedírselo a la propia notaría. Muchas se ofrecen a presentar el impuesto y enviar la escritura al registro por un coste moderado, y te quitas los desplazamientos. La cómoda es la gestoría del banco, que te lo da todo hecho; compara su presupuesto antes de aceptar, porque es justo ahí donde se va la diferencia entre trescientos y mil euros.
Si solo te quedas con una idea: el banco tiene que firmar la cancelación, pero quién la tramita lo eliges tú.
Si vas a vender, se puede cancelar el mismo día
Si todavía te queda hipoteca y vendes, no hace falta cancelarla antes. Lo habitual es liquidar la deuda con el dinero del comprador en la misma notaría: tu banco acude, cobra lo pendiente y firma la cancelación en el mismo acto, y la inscripción se tramita después. Esos gastos te tocan a ti como vendedor, y es frecuente que se retenga una cantidad en la firma para cubrirlos.
Si ya la habías pagado entera, llega a la venta con la carga borrada. La operación va más rápida y el comprador no tiene nada que preguntar. Guarda el certificado de deuda cero y la escritura de cancelación en la carpeta, junto al resto de los documentos que te harán falta para vender tu vivienda de segunda mano.
Cómo comprobar que la carga ya no está
Cuando el registro inscriba la cancelación, te devolverán la escritura con la nota de inscripción. Aun así, yo pediría una nota simple pasadas unas semanas: cuesta poco, se solicita online en la web del Colegio de Registradores y es la prueba definitiva de que la hipoteca ya no aparece. Si nunca has visto una, aquí te explico qué es y cómo se lee la nota simple de una vivienda.
Y un último cabo suelto, que casi todo el mundo olvida: revisa tu póliza de hogar. Muchas llevan al banco como beneficiario, una herencia de cuando te pedían el seguro de hogar como obligatorio con la hipoteca. Pide a la aseguradora que quite esa cláusula; si mañana hay un siniestro gordo, no querrás que la indemnización pase por el banco.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el registro?
No. No hay plazo ni sanción por no hacerlo. Pero mientras no la canceles seguirá figurando como carga, y tendrás que resolverlo el día que vendas o quieras usar la vivienda como garantía de otro préstamo.
¿Qué pasa si mi banco ya no existe porque se fusionó con otro?
Firma la entidad que lo absorbió, que es quien heredó tu préstamo. Pídele a ella el certificado de deuda cero. A veces tardan más porque tienen que localizar el expediente antiguo, así que empieza con margen.
¿Se puede cancelar una hipoteca muy antigua sin pasar por el banco?
En algunos casos, sí: existe la cancelación por caducidad. Cuando ha pasado el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (en general, veinte años) más un año adicional desde el vencimiento final del préstamo, el propietario puede pedir directamente al registro que la borre. En territorios con derecho civil propio el plazo puede variar, así que confírmalo antes en tu registro.
¿Necesito la escritura original de la hipoteca para cancelarla?
No suele ser imprescindible. La notaría puede localizar los datos de la inscripción con una nota simple del registro, y con eso y el certificado del banco prepara la escritura de cancelación.
