Cuánto cuesta cambiar el uso de un local a vivienda: precio real, licencia y lo que exige el ayuntamiento

Además del precio de compra, convertir un local en vivienda cuesta la obra de adaptación (de unos 500 a más de 1.000 € por m²), el proyecto del técnico (a menudo de 2.000 a 5.000 €), el ICIO y las tasas municipales, y el papeleo final de notaría, registro y catastro. Para un local de 50 m² que hay que reformar entero, la cuenta suele acabar entre unos 30.000 y 60.000 €. Pero nada de eso importa si el planeamiento de tu ayuntamiento no admite el uso residencial en ese local: es lo primero que hay que comprobar, antes de firmar nada.

Por qué un local barato todavía no es una casa

Lo he visto muchas veces: un bajo a mitad de precio que el piso de arriba, y la cuenta mental sale sola. Compro, reformo y tengo casa a precio de saldo.

Esa diferencia de precio tiene su explicación. Un local no es una vivienda a efectos legales, y para que lo sea necesitas que el ayuntamiento lo permita, un proyecto firmado por un técnico, una licencia y una obra que cumpla lo mismo que se le pide a una casa. Hay que poner precio a ese camino entero, en euros y en meses, antes de decidir si el local sigue siendo barato.

Lo primero: ¿tu ayuntamiento lo permite?

Aquí no manda el propietario ni el vendedor. Manda el planeamiento urbanístico de cada municipio (el plan general y sus ordenanzas), que dice si en ese edificio, y en esa planta, se admite el uso residencial. En unas zonas sí, en otras no, y en otras sí pero con condiciones: un número máximo de viviendas por edificio, prohibición de viviendas a pie de calle en ciertas vías comerciales, cosas así.

Además, las reglas se mueven. Varias ciudades grandes han tocado su normativa sobre locales en los últimos años, unas para facilitar la conversión y otras para frenarla. Lo que leíste en un foro hace tres años puede no valer hoy.

Por eso el primer gasto que te recomiendo no es el arquitecto, es la consulta urbanística (o informe de compatibilidad, según cómo lo llame tu ayuntamiento). En muchos sitios es gratuita o lleva una tasa pequeña, y te dice por escrito si el cambio es viable. Pregunta también:

• Si el cambio se tramita con licencia o con declaración responsable (depende de la comunidad autónoma y del municipio).
• Qué superficie útil mínima y qué altura libre exigen a una vivienda.
• Si hay limitaciones específicas para las plantas bajas de esa calle.

Un aviso: aunque la obra parezca modesta, un cambio de uso casi nunca se resuelve como un arreglo de baño. Lo normal es que pida proyecto técnico, así que no te fíes de quien te diga que basta con cumplir los requisitos de una licencia de obra menor.

Los requisitos técnicos que suelen tumbar un local

Si urbanismo dice que sí, queda lo físico: que el local pueda ser una vivienda digna. El marco general lo pone el Código Técnico de la Edificación, y encima van las normas de habitabilidad de tu comunidad y las ordenanzas municipales. Aquí es donde más locales se quedan por el camino:

• Luz y ventilación natural: dormitorios y salón necesitan ventanas a la calle o a un patio, con un tamaño proporcional a la pieza. Un local muy profundo con una sola fachada estrecha es el típico caso en que no salen las cuentas.
• Superficie y altura: los mínimos de superficie útil cambian mucho de una ciudad a otra, y la altura libre exigida ronda en bastantes municipios los 2,50 m. Un techo bajo o un altillo encajado pueden dejarte fuera.
• Humedad y aislamiento: un bajo suele apoyarse sobre el terreno o sobre un sótano, sin aislar. Hay que cortar la humedad del suelo y aislar térmica y acústicamente, también frente al portal y los vecinos.
• Instalaciones nuevas: electricidad, agua, desagües, extracción de humos de la cocina y ventilación de baños. Lo que dejó el comercio rara vez sirve.
• Intimidad: a pie de calle, el escaparate suele tener que cambiar para que no se vea la casa entera desde la acera.

Ninguno de estos puntos es papeleo. Cada uno es obra, y la obra es lo que más pesa en la factura.

Cuánto cuesta, partida a partida

Te doy horquillas orientativas, de las que se manejan en el sector. Tu presupuesto real dependerá del estado del local, de la ciudad y de lo que pida el técnico.

• Proyecto técnico y dirección de obra (arquitecto o arquitecto técnico): a menudo entre 2.000 y 5.000 € para un local pequeño o mediano.
• ICIO y tasa de licencia: el impuesto sobre construcciones lo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 4 % del presupuesto de ejecución de la obra. La tasa de licencia va aparte y varía mucho de un municipio a otro.
• Obra de adaptación: de unos 500 a más de 1.000 € por m², según partas de un local diáfano en bruto o de uno ya acondicionado.
• Boletines de las instalaciones y certificado energético: unos cientos de euros en total.
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, según tu comunidad: su tasa, más el certificado final de obra del técnico.
• Notaría, Registro de la Propiedad y Catastro: unos cientos de euros, más si hay que modificar el título constitutivo de la comunidad.

Un ejemplo sencillo: local de 50 m² que hay que reformar entero. Obra de 25.000 a 50.000 €, proyecto de 2.000 a 5.000 €, impuestos y tasas que pueden sumar un par de miles y el papeleo final. La cuenta realista se va a unos 30.000 a 60.000 € encima del precio de compra. Para afinar la parte de obra, las partidas se parecen mucho a el precio de una reforma integral en un piso, con el agravante de que en un local muchas veces se parte de cero.

La comunidad de vecinos y el papeleo del final

Una duda que me llega mucho: ¿pueden los vecinos impedirlo? Si los estatutos de la comunidad prohíben de forma expresa el cambio de uso, sí. Si no dicen nada, los tribunales vienen entendiendo que el propietario puede cambiarlo sin pedir permiso a la junta. Lee los estatutos antes de comprar, no después.

Otra cosa son las obras que tocan elementos comunes. Cambiar el escaparate por ventanas modifica la fachada, y sacar una salida de humos por el patio afecta a todos: eso sí necesita acuerdo de la comunidad, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

Al terminar la obra, el técnico firma el certificado final y pides la licencia de primera ocupación o, en las comunidades que la exigen, la cédula (si nunca la has tramitado, aquí te cuento cómo se consigue la cédula de habitabilidad). Después toca cambiar la descripción de la finca en el Registro, normalmente con escritura ante notario, y comunicar el cambio al Catastro, que revisará el valor y con él tu recibo del IBI.

Si lo miras como inversión, haz esta cuenta

Suma el precio de compra, los impuestos de la compra, todo lo anterior y un colchón para imprevistos (en obra de local, los hay). Divide entre los metros útiles que te quedarán. Ese es tu precio real por metro cuadrado de vivienda, y es el que debes comparar con los pisos de la zona, sabiendo que un bajo suele venderse y alquilarse por debajo de un piso en altura. Si tu número final se acerca al de un piso de la zona, el chollo deja de serlo.

Dos detalles más. Los bancos suelen financiar la compra de un local en peores condiciones que la de una vivienda, así que te hará falta más ahorro de entrada. Y si puedes, deja la compra condicionada a que la consulta urbanística salga favorable: un vendedor que se niega a esperar ese papel ya te está dando una pista.