Qué hacer si el piso que compras tiene deudas con la comunidad de propietarios (y quién acaba pagándolas)

Si el certificado de la comunidad refleja cuotas impagadas, la deuda es del vendedor, pero el piso queda afectado por lo que se deba del año en curso y de los tres años naturales anteriores: si no se salda, la comunidad puede reclamártelo a ti como nuevo dueño. Lo razonable es exigir que el vendedor pague antes de firmar o retener ese importe del precio en la notaría para abonarlo directamente a la comunidad. No firmes la escritura con una deuda viva sin que quede resuelta o descontada del precio: después, recuperar ese dinero del vendedor es un pleito.

Primero, la respuesta corta: quién responde de la deuda

La deuda es del vendedor. Él era el propietario cuando se generaron esas cuotas y él sigue obligado personalmente a pagarlas, venda o no venda.

El problema es que la ley no se queda ahí. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (BOE) establece que el piso responde, como garantía, de las cantidades que se deban a la comunidad correspondientes a la parte vencida del año en que se compra y a los tres años naturales inmediatamente anteriores. Es lo que los abogados llaman afección real: la deuda va pegada al inmueble, no solo a la persona.

Traducido a la vida real: si compras un piso en septiembre y el vendedor debe cuotas de este año y de los tres anteriores, la comunidad puede dirigirse contra ti (o, mejor dicho, contra el piso que ahora es tuyo) para cobrarlas. Lo que sea más antiguo solo puede reclamárselo al vendedor.

Eso sí, si acabas pagando algo que no era tuyo, tienes derecho a reclamárselo después al vendedor. Derecho tienes. Otra cosa es que lo cobres rápido, o que lo cobres.

Qué mirar en el certificado de deudas

El vendedor está obligado a aportar en la escritura un certificado del secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, que diga si está al corriente de pago o cuánto debe. La comunidad tiene un plazo máximo de siete días naturales para emitirlo desde que se pide. Si te lo han enseñado y aparecen cuotas pendientes, revisa con calma tres cosas:

• El importe total y a qué periodos corresponde. No es lo mismo deber dos mensualidades de este año que arrastrar impagos desde hace cinco.
• Si incluye derramas. Una cuota extraordinaria aprobada y pendiente también cuenta. Si no tienes claro cómo funcionan, te lo explico en esta guía sobre lo que supone una derrama en la comunidad de vecinos.
• Si hay una reclamación judicial en marcha. Pregunta al administrador. Un monitorio ya iniciado cambia bastante el panorama.

Y un detalle que se pasa por alto: pregunta también si hay obras ya votadas en junta pero todavía sin repartir. No salen como deuda en el certificado, pero te van a llegar a ti.

Las cuatro salidas que tienes antes de firmar

Aquí está el meollo. Si todavía no has firmado la escritura, tienes margen de sobra. Por orden de lo que yo recomiendo:

1. Que el vendedor pague antes de la firma. Es lo más limpio. Paga, la comunidad emite un certificado nuevo diciendo que está al corriente y ese es el que se lleva a la notaría. Ojo: pide el certificado actualizado, no te conformes con un justificante de transferencia.

2. Retener el importe del precio en la notaría. Muy habitual cuando el vendedor necesita el dinero de la venta para pagar. En la escritura se hace constar que retienes la cantidad exacta de la deuda y la ingresas tú directamente a la comunidad, o que la entrega el notario. Tú pagas menos al vendedor y la deuda queda saldada ese mismo día.

3. Descontarlo del precio y asumir tú el pago. Funciona igual en números, pero te toca a ti gestionar el pago con el administrador. Solo lo haría si la cifra está muy clara y cerrada.

4. No comprar. Si la deuda es grande, confusa o el vendedor se niega a resolverla, a veces la mejor decisión es irse. Todo depende de lo que hayas firmado hasta ese momento.

Si ya firmaste las arras

Aquí conviene releer el contrato. Muchos modelos de arras incluyen una cláusula en la que el vendedor declara que el piso está libre de cargas y al corriente con la comunidad. Si es así y resulta que no, el vendedor está incumpliendo lo pactado, y tienes argumentos para exigir que lo solucione antes de ir al notario.

Si el contrato no dice nada, la situación es más gris. Echarte atrás sin más podría hacerte perder la señal, así que antes de mover ficha repasa bien cómo funciona un contrato de arras y qué pasa si una parte no sigue adelante. En la práctica, casi siempre se acaba negociando la retención en notaría, que es lo que le interesa a todo el mundo.

Mi consejo para la próxima vez (o para quien todavía no haya firmado nada): pide el certificado de la comunidad antes de las arras, no una semana antes de la escritura. Y ya que estás, pide también la nota simple. La deuda de comunidad no aparece en el Registro, pero una hipoteca pendiente o un embargo sí, y si quieres saber qué más revisar, aquí tienes para qué sirve la nota simple de un piso cuando vas a comprar.

¿Y si ya compraste y te llega la reclamación?

Pasa más de lo que parece, sobre todo cuando el vendedor declaró en la notaría que estaba al corriente o cuando el comprador renunció a pedir el certificado (sí, se puede renunciar, y no es buena idea).

Lo primero es comprobar qué te reclaman exactamente. Solo responde el piso de lo del año de la compra y los tres anteriores; si en la reclamación aparecen cuotas más antiguas, esas no te corresponden. Pide al administrador el desglose por meses.

Después, lo práctico suele ser pagar lo que legalmente afecta al piso para evitar recargos y un procedimiento judicial en tu contra, y reclamar al vendedor lo que has pagado. Si el vendedor mintió en la escritura, tu posición es bastante sólida. Para importes pequeños puedes plantearlo tú; si la cantidad es alta, merece la pena una consulta con un abogado.

Guarda todo: el certificado (o su ausencia), la escritura, los recibos y las comunicaciones con la comunidad. Es lo que te va a permitir recuperar el dinero.

Un aviso que no tiene nada que ver con la deuda antigua

Cuando firmes, comunica al administrador que eres el nuevo propietario. La ley obliga a notificar el cambio de titularidad, y mientras no se haga el vendedor sigue respondiendo solidariamente de las cuotas que se generen después. Para ti es la forma de empezar de cero, con los recibos a tu nombre y sin mezclas.

Y cuando hagas cuentas de la compra, suma la cuota de comunidad a los gastos fijos. Parece obvio, pero con el entusiasmo de la firma se olvida.