Qué es una derrama en una comunidad de propietarios (y quién está obligado a pagarla)
Una derrama es la cuota extraordinaria que aprueba la junta para un gasto no previsto. Quién la paga, qué pasa si votaste en contra y quién responde al vender.
Una derrama es una cuota extraordinaria, ni más ni menos
La cuota mensual de comunidad cubre lo previsible: la luz de la escalera, la limpieza, el seguro del edificio, el administrador, el mantenimiento del ascensor. Todo eso está calculado en el presupuesto que se aprueba en la junta ordinaria. Cuando aparece un gasto que ahí no estaba, la comunidad no tiene de dónde sacarlo, así que pide una aportación extra a cada propietario. Eso es una derrama.
La Ley de Propiedad Horizontal, que rige la convivencia en cualquier edificio dividido en pisos, establece en su artículo 9 que cada propietario contribuye a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación. Una derrama es ese mismo principio aplicado a un gasto puntual y grande, en vez de a la rutina de cada mes.
Cómo se cobra lo decide la propia junta: un recibo único, dos o tres plazos, o un reparto en doce mensualidades.
De dónde salen las derramas
Casi siempre del mismo sitio: el edificio envejece más rápido que la caja de la comunidad. Los motivos que más veo:
- Rehabilitación de fachada o cubierta, muchas veces tras una inspección técnica que obliga a intervenir.
- Instalación o sustitución del ascensor, la derrama más cara de la vida de un edificio.
- Cambio de bajantes, de la red de saneamiento o de la instalación eléctrica común.
- Obras de accesibilidad: rampa en el portal, salvaescaleras, eliminación de peldaños.
- Imprevistos puros y duros: una humedad que se come el garaje, una avería en el grupo de presión.
- Una sentencia contra la comunidad, o vecinos morosos que dejan la cuenta sin liquidez.
Ninguno entra en el presupuesto ordinario, y ahí está la trampa: son gastos que se sabe que llegarán, pero que casi nadie provisiona.
Quién paga la derrama
El propietario. Siempre. La comunidad no tiene relación jurídica con tu inquilino: reclama al titular registral, y punto.
Otra cosa es lo pactado en el contrato de alquiler. Es legal acordar por escrito que el arrendatario asuma los gastos generales corrientes, pero las derramas por obras se quedan fuera en la inmensa mayoría de los contratos: no son gasto de uso, son inversión en el inmueble, y el inmueble es tuyo.
Si tu nombre está en la escritura, la derrama es tuya; lo que hayas acordado con tu inquilino es otro contrato y otra discusión.
Con la vivienda en usufructo, el reparto habitual es que los gastos ordinarios corren a cargo del usufructuario y las obras extraordinarias a cargo del nudo propietario, salvo que el título diga otra cosa. Si es tu caso, conviene tener claro qué separa al usufructuario del nudo propietario de una vivienda.
El reparto no es a partes iguales, sino por coeficiente de participación, ese porcentaje de tu escritura que depende sobre todo de los metros del piso. Un ático paga más que un estudio interior, y el criterio solo cambia si lo dicen los estatutos o si la junta lo acuerda por unanimidad.
Caso especial y eterno: los locales exentos de gastos de ascensor por estatutos. Lee la cláusula con lupa, porque eximir del mantenimiento no siempre equivale a eximir de una instalación nueva.
¿La paga quien vende o quien compra?
La regla que aplican los tribunales es fácil de recordar: manda la fecha en que la junta aprobó la derrama, no la fecha en que se giran los recibos. Si el acuerdo se tomó en marzo y tú compras en junio, la obra es del vendedor, aunque los pagos se cobren durante los dos años siguientes.
Esa regla vale entre vosotros, pero la comunidad tiene otra arma: la ley establece una afección real sobre la vivienda, que responde de lo pendiente de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. Traducido: si el vendedor dejó deudas, pueden ir contra el inmueble, o sea, contra ti.
De ahí dos gestiones que no se saltan antes de firmar ante notario: exigir el certificado de estar al corriente en el pago que emite el administrador y preguntar por escrito si hay derramas aprobadas o en estudio. Es un gasto invisible que puede cambiar tus números, igual que todos los gastos que se suman al precio cuando compras una vivienda de segunda mano.
He votado en contra. ¿Puedo negarme a pagar?
No. Un acuerdo válido de la junta obliga a todos los propietarios: a los que votaron a favor, a los que votaron en contra y a los que ni siquiera fueron.
Lo que sí puedes hacer es impugnarlo ante el juzgado si lo consideras contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad o abusivo para algún propietario. Los plazos son cortos: tres meses desde el acuerdo con carácter general, y un año cuando va contra la ley o los estatutos. Y hay una condición que pilla a mucha gente: para impugnar tienes que estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente lo que debes. El texto completo está en el BOE, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.
Si simplemente dejas de pagar, la comunidad puede reclamarte por el procedimiento monitorio, con intereses y costas a tu cargo, y mientras tanto pierdes el derecho de voto en las juntas.
Qué mayoría hace falta para aprobarla
Depende de la obra, y aquí hay un matiz que sorprende a casi todo el mundo: las obras necesarias para la conservación, la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad obligatoria no dependen de que la junta quiera. Son obligatorias por ley, y la votación sirve para elegir presupuesto y empresa, no para decidir si se hacen.
Para las mejoras que no son necesarias, la ley fija mayorías según el tipo de obra. Las de accesibilidad piden mayoría de propietarios que represente a su vez la mayoría de las cuotas, y se vuelven obligatorias cuando el importe repercutido al año, descontadas las ayudas públicas, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Un detalle práctico: la convocatoria debe indicar los asuntos a tratar, así que una derrama importante no puede colarse en ruegos y preguntas. Si te ha pasado, ahí tienes un motivo de impugnación sólido.
Cómo llegar a una derrama sin que duela tanto
La herramienta que existe para esto es el fondo de reserva, que la ley obliga a dotar con una cantidad no inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. Muchas comunidades se quedan clavadas en ese mínimo, y el mínimo se evapora con la primera intervención seria en la cubierta.
Una comunidad que ahorra un poco cada mes no se libra de las obras, pero sí de que lleguen de golpe. Dotar el fondo por encima del mínimo es una decisión aburrida en la junta de mayo y una bendición cinco años después.
Cuando la derrama ya está encima, quedan tres palancas: pedir varios presupuestos antes de votar, fraccionar el cobro en más meses y comprobar si la obra encaja en alguna convocatoria pública. Fachada, cubierta y ventanas suelen entrar, así que conviene mirar las ayudas a la rehabilitación energética que siguen abiertas en 2026 antes de firmar nada: los plazos de solicitud mandan sobre los de la obra. Para dudas de gestión, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas mantiene el directorio de colegios por provincia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suele costar una derrama por vivienda?
No hay cifra estándar, y desconfía de quien te la dé. Depende del presupuesto de la obra, del número de viviendas y de tu coeficiente: va de unos cientos de euros por un arreglo puntual a varios miles por vivienda en una rehabilitación completa de fachada o en un ascensor nuevo.
¿Tengo que pagarla si mi piso está vacío o no uso el ascensor?
Sí. La obligación de contribuir va unida a la propiedad, no al uso. Un piso desocupado o un vecino que sube andando pagan igual, salvo que los estatutos prevean una exención expresa para ese elemento.
¿Hasta cuándo puede reclamarme la comunidad una derrama antigua?
Las deudas con la comunidad prescriben a los cinco años, el plazo general de las acciones personales, contados desde que la cantidad era exigible. Ojo: cada reclamación fehaciente, como un burofax, vuelve a poner el contador a cero.
