Qué debe incluir un presupuesto de reforma por escrito: la lista para comparar y no pagar extras

Un presupuesto de reforma serio, por escrito, debe incluir: los datos de la empresa, la obra desglosada por partidas con mediciones y precio unitario, las calidades con marca y modelo, lo que no está incluido, quién paga licencias, tasas y escombros, el total con el IVA desglosado, el plazo, los pagos por fases, la garantía y la validez de la oferta. Y la cláusula que más disgustos evita: cualquier cambio o trabajo extra se presupuesta y se acepta por escrito antes de hacerse.

La lista de comprobación, para tenerla a mano

¿Tres presupuestos encima de la mesa y no sabes por dónde cogerlos? Repasa cada uno con esta lista y marca lo que falta. Lo que no está escrito no existe, al menos cuando toca discutir la factura.

• Datos de la empresa (razón social, NIF, dirección, contacto) y dirección exacta de la obra.
• Descripción de los trabajos dividida por partidas o capítulos.
• Mediciones (m², metros lineales, unidades) y precio unitario de cada partida.
• Materiales y calidades: marca, modelo y serie o, como mínimo, un precio de referencia por metro cuadrado.
• Exclusiones: lo que el presupuesto no cubre, dicho con todas las letras.
• Licencias, tasas, contenedor y escombros: quién los tramita y quién los paga.
• Precio total, con el IVA desglosado y el tipo aplicado.
• Fecha de inicio y plazo de ejecución.
• Forma de pago ligada a fases de obra.
• Cómo se aprueban los cambios y los trabajos extra.
• Garantía de la mano de obra y seguro de responsabilidad civil.
• Validez, fecha y firma.

Doce puntos. Muchos presupuestos se quedan en la mitad.

Partidas y mediciones: donde se esconden casi todos los extras

El presupuesto de una sola línea («Reforma de baño completa: tanto») es el que más disgustos da. ¿Incluye quitar el alicatado viejo? ¿El plato de ducha es de obra o de resina? ¿Cambian las tuberías o solo la grifería? Si no está escrito, cada respuesta se negocia con la casa ya levantada, y ahí pierdes tú.

Lo que quieres es un desglose por capítulos (demoliciones, fontanería, electricidad, albañilería, revestimientos, pintura, limpieza) con unidad, cantidad y precio unitario. Así ves enseguida si una empresa ha medido muchos más metros de alicatado que otra para el mismo baño. Alguien se ha equivocado, y eso cambia la comparación entera.

Las calidades merecen línea propia. «Suelo porcelánico» no dice nada; «porcelánico de tal marca y serie, formato 60x60» sí. Si aún no has elegido material, pide un precio de referencia por metro cuadrado y que solo se ajuste la diferencia. Para saber qué cifras son normales, repasa el precio de una reforma integral en un piso, desglosado por partidas: se compara partida contra partida, nunca total contra total.

Y luego están las exclusiones, lo que de verdad te protege: «no incluye sanitarios», «no incluye pintura de techos», «no incluye reparar el forjado si aparece dañado». Parece una pega y es justo al revés. La empresa que te avisa de lo que queda fuera es la que menos sorpresas te va a dar.

Licencias, tasas y escombros: la tierra de nadie

Nadie quiere esta partida, y por eso genera tantas discusiones. Casi cualquier reforma necesita algún trámite en el ayuntamiento (licencia de obra menor, declaración responsable o comunicación previa, según el municipio y el tipo de obra), y eso suele llevar tasas y el ICIO, el impuesto municipal sobre construcciones. Antes de firmar, comprueba qué requisitos te piden para la licencia de obra menor y exige que el presupuesto diga quién la tramita y si su coste va incluido.

Lo mismo con los escombros: contenedor o sacas, permiso para ocupar la acera, gestor autorizado y, en muchos municipios, una fianza de residuos. No es lo más caro de la obra, pero si nadie lo ha previsto aparece al final bajo el título de «varios». Suma la protección del portal y el ascensor y la limpieza final: dos líneas que te ahorran dos enfados.

El precio: IVA, precio cerrado y validez

Primero, el IVA, desglosado y con el tipo aplicado. En reformas de una vivienda para tu uso particular puede aplicarse el 10 % en vez del 21 % si se cumplen ciertos requisitos (entre otros, que la vivienda se terminara al menos dos años antes y que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % de la base imponible). Si un presupuesto va al 10 % y otro al 21 %, ya no estás comparando lo mismo. Los detalles, en la Agencia Tributaria.

Segundo, si el precio es cerrado o estimado. A precio cerrado, lo medido y descrito cuesta eso, aunque la empresa calcule mal sus horas. «Por administración» (horas y materiales según factura) puede tener sentido con muchas incógnitas, pero entonces pide un tope.

Y tercero, la validez: el presupuesto debe decir cuántos días mantiene el precio. Firmado fuera de plazo, la empresa puede revisarlo.

Las cláusulas que te ahorran discusiones (y dinero)

Aquí se separan los presupuestos de verdad de los papeles para salir del paso. Búscalas o pídelas:

• Cambios y trabajos extra: solo se hacen con un presupuesto adicional aceptado por escrito. Un mensaje con precio y tu «de acuerdo» deja rastro; un anexo firmado, mejor.
• Imprevistos: si al picar aparece una tubería de plomo o humedad, se para esa partida, te valoran el arreglo y decides tú.
• Plazos: inicio, duración y, si puedes negociarla, una penalización por retraso imputable a la empresa.
• Pagos por hitos: un adelanto moderado, pagos ligados a fases terminadas y una parte retenida hasta la entrega sin remates pendientes.
• Garantía: la de la mano de obra, por escrito; los materiales conservan la del fabricante.
• Seguro de responsabilidad civil: pide el justificante de la póliza en vigor.
• Certificados: si se toca la instalación eléctrica o la de gas, el del instalador autorizado cuando corresponda.

Mi regla con el dinero: que el primer pago no sea desproporcionado y que el último llegue con la obra terminada de verdad, no cuando «faltan cuatro cosas». Lo de las cuatro cosas puede durar meses.

Y el seguro no es un trámite: si un operario rompe una tubería y se inunda el piso de abajo, quieres saber quién paga. Revisa hasta dónde te cubre tu seguro de hogar si hay daños en plena obra, porque lo que hace un tercero contratado no siempre entra.

Si te quedas con una sola idea: lo que no está en el papel firmado acabas pagándolo tú o acabas discutiéndolo.

Cómo comparar varios presupuestos sin perderte

El truco es dejar de mirar el total. Haz una tabla (hoja de cálculo o folio) con las partidas en filas y las empresas en columnas, y apunta «no incluye» en cada hueco. Verás que el más barato casi nunca lo es tanto: suele ser el que se ha dejado fuera los escombros, la licencia o la pintura.

Luego pide a cada empresa que complete lo que le falta. Las serias mandan una versión corregida en pocos días. Las que se molestan porque preguntas ya te están diciendo cómo será la obra.

Última señal de alarma: precio cerrado sin visita, tras cuatro fotos por el móvil. A veces sale bien. Lo normal es que el ajuste llegue cuando ya han empezado.