Comprar una vivienda sobre plano: qué garantías tienes si la promotora no entrega (aval, seguro y plazos)

Si compras sobre plano, la ley obliga a la promotora a garantizar cada euro que adelantes, más los intereses legales, con un aval bancario o un seguro de caución, y a cobrarlo en una cuenta especial separada. Si la obra no empieza o no se entrega en el plazo pactado, puedes resolver el contrato y reclamar ese dinero directamente al banco o a la aseguradora, aunque la promotora haya quebrado. La regla de oro: no entregues ni un euro sin tener antes el certificado individual de tu garantía.

Lo que dice la ley: cada euro que adelantas tiene que estar garantizado

Empiezo por lo que más tranquiliza, porque es verdad: en España, quien compra una vivienda sobre plano está bastante bien protegido. Otra cosa es que esa protección funcione si no la exiges desde el primer día.

La norma clave es la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que desde 2016 sustituye a la antigua Ley 57/1968 de cantidades anticipadas. Obliga a cualquier promotor de viviendas que cobre dinero antes de terminar la obra a dos cosas:

• Garantizar la devolución de todo lo que entregues, más los intereses legales, mediante un aval solidario de una entidad de crédito o un seguro de caución de una aseguradora autorizada en España.
• Cobrar esas cantidades a través de una cuenta especial, separada del resto de fondos de la promotora, que solo puede destinarse a la construcción de las viviendas.

La garantía se activa si la obra no llega a empezar o si no se termina y entrega en el plazo convenido, sea cual sea la causa. Y un detalle que conviene saber: son derechos irrenunciables. Si el contrato trae una cláusula en la que renuncias a ellos, esa cláusula no te obliga.

Aval bancario o seguro de caución: para ti, casi lo mismo

Te lo pueden presentar como si fuera una elección tuya, y no lo es: lo decide la promotora. El aval lo emite un banco; el seguro de caución, una aseguradora. En los dos casos, si las cosas se tuercen, quien te devuelve el dinero es esa entidad y no la promotora. Por eso da bastante igual cuál te toque. Lo que no da igual es cómo esté hecho.

Lo habitual es que la promotora contrate una póliza o una línea de avales para toda la promoción y después emita un certificado individual por comprador. Ese papel vale oro: debe llevar tu nombre, identificar tu vivienda e indicar las cantidades cubiertas, idealmente todo lo que vas a adelantar hasta la escritura. Si pagas por fases, comprueba que cada pago queda dentro. ¿No te suena la entidad? Puedes buscarla en los registros oficiales, por ejemplo en el de entidades supervisadas del Banco de España.

Antes de pagar la reserva: lo que tienes que ver con tus propios ojos

Aquí es donde se gana o se pierde la partida. El esquema típico es pagar una reserva, firmar después el contrato privado entregando una parte del precio y seguir pagando cuotas durante la obra. Entre unas cosas y otras, en muchas promociones se adelanta aproximadamente de un 10 a un 20 % del precio antes de escriturar. Antes del primer euro, pide y revisa:

• Licencia de obra concedida. La obligación de garantizar arranca con ella, así que lo que pagues antes queda en terreno más resbaladizo.
• El número de la cuenta especial, escrito en el contrato. Si te piden transferir a otra cuenta "porque es más rápido", mala señal.
• El certificado individual de la garantía a tu nombre, antes del pago o en el mismo momento.
• Una fecha de entrega concreta. Un "previsiblemente en el segundo semestre" deja mucho margen para discutir; un mes cerrado, bastante menos.
• La nota simple del solar, para comprobar que el terreno es de la promotora y qué cargas tiene. Si nunca has pedido una, te explico en qué consiste la nota simple de una vivienda y qué información te da.
• La memoria de calidades, firmada como anexo del contrato.

Y mientras tanto, haz números. Sobre plano pasan meses (a veces años) entre la firma y las llaves, y el banco tasará la vivienda cuando esté terminada. Conviene calcular con calma qué hipoteca puedes permitirte pagar y dejarte margen, porque si al final no consigues la financiación, ningún aval te cubre ese problema: ahí el que incumple eres tú.

Si la promotora no entrega a tiempo: qué puedes hacer y en qué plazos

Llega la fecha pactada y la vivienda no está. En ese momento la ley te deja dos caminos: resolver el contrato y recuperar lo pagado con sus intereses legales, o conceder una prórroga a la promotora.

Ojo con la prórroga. Si la aceptas, que sea por escrito, en un anexo al contrato con la nueva fecha de entrega. Y cuidado con aceptarla sin darte cuenta: firmar papeles que te pasan "para actualizar el calendario" o seguir pagando como si nada puede interpretarse como que consientes el retraso. El Tribunal Supremo ha entendido en varias sentencias que, en este tipo de compras, superado el plazo de entrega sin que el comprador haya aceptado un aplazamiento, este puede resolver el contrato.

Si decides recuperar tu dinero, el orden es este:

1. Requiere a la promotora de forma fehaciente (burofax con certificación de contenido o requerimiento notarial) la resolución del contrato y la devolución de las cantidades.
2. La promotora tiene 30 días para devolvértelas.
3. Si no lo hace, reclamas directamente al banco o a la aseguradora, con el contrato, los justificantes de cada pago y el certificado individual.
4. No lo dejes dormir: la ley prevé que la garantía caduca si pasan dos años desde el incumplimiento sin que hayas requerido formalmente a la promotora.

¿Y si la promotora ha entrado en concurso de acreedores? Justo para eso existe la garantía. No tienes que ponerte a la cola con proveedores y bancos: reclamas a la entidad que respalda tu dinero. Con el certificado individual en la mano, la quiebra de la promotora pasa a ser un problema del banco o de la aseguradora, no tuyo.

¿Y si nunca te dieron aval?

Pasa más de lo que parece. No está todo perdido.

La propia ley dice que el banco donde se abre la cuenta debe exigir la garantía bajo su responsabilidad, y el Tribunal Supremo ha ido más allá: el banco que admitió ingresos de compradores en cuentas de la promotora sin controlar que existía aval puede tener que responder de esas cantidades. Es una vía que se ha usado mucho tras la crisis inmobiliaria de 2008.

Quedan además otras puertas, como reclamar a los administradores de la promotora o comunicar tu crédito en el concurso, que suele ser la más lenta y la que menos recupera. Aquí sí te recomiendo un abogado especializado cuanto antes, porque los plazos corren.

Cuando te dan las llaves, cambian las garantías

La garantía de las cantidades anticipadas se cancela cuando la vivienda se entrega con la licencia de primera ocupación o, en las comunidades que la exigen, con la cédula de habitabilidad (si tienes dudas, repasa cómo se consigue la cédula de habitabilidad y quién la tramita). No escritures sin ese documento: una casa terminada que no se puede habitar legalmente no es una casa entregada.

A partir de ahí te protege el régimen de responsabilidad de la misma ley: un año para defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad y diez para los daños estructurales, estos últimos cubiertos además por el seguro decenal que la promotora tiene que contratar. Revisa la vivienda a fondo el día de la entrega y anota cada defecto por escrito, con fotos.