Cuánto tarda en subrogarse una hipoteca a otro banco: el calendario real, tramo por tramo
Cambiar la hipoteca de banco suele llevar entre un mes y dos. Te cuento el calendario tramo por tramo, los plazos que marca la ley y qué lo retrasa.
El plazo real: entre un mes y dos, rara vez menos
Lo que suelen decirte en la oficina es «un mes». Lo que pasa de verdad es que se van cinco o seis semanas, y con papeleo incompleto, agosto de por medio o un tasador ocupado, dos meses largos. Conviene saberlo antes de empezar, sobre todo si tienes una revisión de tipo cerca y esperas llegar a tiempo.
La operación de la que hablamos se llama subrogación de acreedor: cambias de entidad, pero el préstamo es el mismo, la garantía sigue siendo tu vivienda y no se cancela nada. Eso es justo lo que la hace más barata que abrir una hipoteca nueva, y también lo que la hace depender de un tercero que no tiene ninguna prisa en soltarte: tu banco de siempre.
Un matiz importante para contar los días: el reloj no empieza cuando pides información ni cuando entras en un simulador. Empieza cuando entregas la documentación completa y la entidad nueva pone su oferta por escrito. Todo lo anterior son conversaciones, y pueden durar lo que quieras.
El calendario, tramo por tramo
Así se reparte el tiempo en la práctica, con las duraciones que veo con más frecuencia:
- Documentación y estudio previo (de unos días a una semana). Nóminas, última declaración de la renta, vida laboral, escritura de la vivienda, la escritura del préstamo actual y los últimos recibos. Cuanto más completo va el sobre, menos idas y venidas.
- Análisis de riesgos y tasación (una o dos semanas). Aquí suele estar el primer cuello de botella. El banco nuevo casi siempre pide una tasación actualizada, hay que cuadrar la visita del tasador a tu casa y luego esperar el informe.
- Oferta vinculante y documentación precontractual (unos días, más el plazo de reflexión). La entidad te entrega la FEIN y la FiAE, y la ley hipotecaria de 2019 obliga a dejar pasar un mínimo de diez días naturales entre esa entrega y la firma.
- Requerimiento al banco actual (siete días naturales). El banco nuevo le reclama el certificado con el saldo pendiente. Ese plazo está tasado en la norma, no es negociable.
- Ventana de enervación (quince días naturales). El tiempo que tiene tu entidad actual para intentar igualar o mejorar la oferta y quedarse contigo.
- Acta notarial previa y firma (según agenda). Primero la visita gratuita al notario para revisar las condiciones, y después la firma, que no puede ser el mismo día. Con la notaría cargada, esto solo ya son varios días.
Sumando y restando, sale ese mes o mes y medio. La buena noticia es que algunos tramos se solapan: mientras corren los plazos legales del banco antiguo, la entidad nueva puede ir cerrando la tasación y preparando la escritura. La mala es que basta con que un documento llegue mal para que se caiga el solape entero.
Un apunte sobre la tasación, que es el paso que más se subestima: si el valor sale por debajo de lo esperado, la operación puede encallar o cambiar de condiciones. Antes de encargarla no está de más hacer tus propios números y estimar tú mismo cuánto vale tu vivienda, aunque sea con herramientas gratuitas, para no llevarte una sorpresa a mitad del proceso.
La contraoferta de tu banco: el derecho de enervación
Este es el tramo que más desconcierta a la gente, porque parece que tu banco tiene poder de veto. No lo tiene. Lo que la ley le concede es una última oportunidad: cuando recibe el requerimiento, dispone de quince días naturales para comparecer ante notario y comprometerse a igualar o mejorar por escrito las condiciones que te ofrece el otro. Si lo hace, la subrogación no sale adelante y te quedas donde estabas, pero con una hipoteca mejor.
Los detalles de ese mecanismo, y el resto del procedimiento, están en la ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios publicada en el BOE, que es la que llevan años aplicando las entidades. Merece la pena echarle un vistazo aunque sea en diagonal, porque saber los plazos de memoria cambia el tono de las llamadas.
En la práctica, muchas entidades ni se molestan en enervar y otras te llaman al día siguiente con una propuesta. Que tu banco se mueva no es un contratiempo: es exactamente el resultado que buscabas, solo que sin cambiar de oficina.
Eso sí, si aceptas quedarte, exige el compromiso por escrito y firmado ante notario. Una mejora prometida por teléfono no vale nada dentro de tres revisiones.
Lo que retrasa una subrogación (casi siempre es lo mismo)
Después de ver unas cuantas, las causas se repiten con una regularidad casi cómica:
- Documentación incompleta o caducada, sobre todo la vida laboral y la última renta.
- La tasación: cuadrar la visita, y luego esperar el informe.
- Un banco actual que agota sus plazos hasta el último día, que está en su derecho.
- Agosto, Navidad y los finales de mes, cuando las notarías van con la agenda llena.
- Cambios en tu situación laboral en mitad del proceso, que obligan a rehacer el estudio de riesgos.
- Que la vivienda tenga cargas o anotaciones pendientes en el registro que nadie había mirado.
De todos ellos, el único que controlas al cien por cien es el primero. Y es, curiosamente, el que más días cuesta cuando se hace mal.
Subrogarse o cancelar y firmar una hipoteca nueva
Hay una segunda vía para cambiar de banco: cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva con la entidad de destino. Suele tardar algo más, porque hay que cancelar registralmente el préstamo anterior, y sale más cara, ya que se paga la constitución completa.
Entonces, ¿por qué se usa? Porque la subrogación no permite ampliar el capital. Si además de mejorar el tipo quieres pedir dinero extra para una reforma, la subrogación pura no te sirve y toca ir por la vía larga. Algunos bancos también prefieren esa fórmula por comodidad interna, y en ese caso el sobrecoste no lo deberías pagar tú sin discutirlo.
Mi criterio, simplificado: si solo buscas mejorar condiciones, subrogación. Si necesitas más dinero o cambiar el plazo a lo grande, hipoteca nueva y a asumir que el calendario se estira.
Cuánto cuesta el cambio y qué te van a pedir
Los gastos no suelen ser el freno, pero conviene tenerlos claros porque influyen en las prisas. Desde la ley hipotecaria de 2019, la mayor parte de los gastos de formalización los asume la entidad; la tasación se la queda normalmente el cliente. A eso puede sumarse una comisión por la subrogación, que la propia normativa limita y que en muchos préstamos, pasado cierto tiempo desde la firma, ya no se aplica. Antes de firmar nada, compara la FEIN de la oferta nueva con las condiciones de tu escritura actual: ahí está la verdad, no en el folleto.
El banco de destino aprovechará para colocarte bonificaciones vinculadas a productos: nómina, tarjetas, seguros. Ojo con esa parte, porque puede comerse buena parte de la mejora del tipo. Antes de aceptar el paquete completo, repasa qué puede exigirte realmente el banco en materia de seguro de hogar al firmar una hipoteca, que no es lo mismo lo que la ley permite que lo que te cuentan en la oficina. Si tienes dudas sobre condiciones o plazos, el Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica el procedimiento sin intentar venderte nada.
Cómo lo plantearía yo para que no se eternice
Primero, junto todos los papeles antes de pedir la primera oferta, escaneados y con fecha reciente. Segundo, pido a la entidad nueva una previsión de fechas por escrito, aunque sea orientativa: obliga a que alguien se responsabilice del calendario. Y tercero, llamo yo cada semana, sin agobiar, porque los expedientes que nadie reclama son los que se duermen en un cajón.
Y una última cosa, quizá la más útil: aprovecha el cambio para volver a hacer las cuentas desde cero. Si tu situación ha cambiado desde que firmaste, merece la pena recalcular qué cuota de hipoteca puedes asumir de verdad antes de aceptar un plazo más largo solo porque la cuota baje. Bajar la cuota estirando quince años más no siempre es un buen negocio, aunque en el papel se vea precioso.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi banco impedir que me lleve la hipoteca a otra entidad?
No. Puede intentar retenerte igualando o mejorando la oferta dentro del plazo de enervación que le da la ley, y puede tomarse sus días para entregar el certificado de deuda, pero no tiene derecho a bloquear la operación. Si detectas retrasos que van más allá de lo razonable, la vía es reclamar al servicio de atención al cliente de la entidad y, si no responde, al supervisor.
¿Se puede subrogar la hipoteca si me quedan pocos años de préstamo?
Se puede, pero casi nunca compensa. En el tramo final quedan pocos intereses por pagar, así que el ahorro potencial es pequeño y difícilmente cubre la tasación y las molestias. Como regla de andar por casa, cuanto más capital pendiente y más plazo por delante, más sentido tiene el cambio.
¿Puedo pedir más dinero al subrogar la hipoteca?
No. La subrogación traslada el préstamo tal cual está, sin ampliar el capital. Si necesitas dinero adicional, la entidad te propondrá cancelar y firmar una hipoteca nueva, o una ampliación posterior mediante novación. Ambas opciones alargan el calendario y encarecen la operación.
¿Cuánto tarda si además quiero pasar de tipo variable a fijo?
El calendario es prácticamente el mismo, porque el procedimiento no cambia por el tipo de interés. Lo que sí puede variar es el estudio de riesgos, ya que la cuota resultante suele ser distinta y la entidad la revisa con más detalle. Cuenta con el mismo mes o mes y medio.
